2016年7月のブログ

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◆中古住宅購入のポイント2

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 こんにちは。太田です。

前回の続きになりますが、中古住宅(中古マンションも含む)の購入時のポイントを具体的にもう少し掘り下げます。買う側目線での説明なので、売却を検討されている場合は参考程度に・・。coldsweats02

 

■瑕疵(かし)■

瑕疵って聞きなれない単語だと思いますが、「目に見えない欠陥」のことです。不動産取引では引渡し後の瑕疵担保責任の範囲と有効期限があり、引き渡し後のトラブル防止のために、契約時に売主が建物や設備などの状況を説明するのが通例です。売主からの説明がなかったのに、住んでみたら雨漏りがした、水漏れがした・・など十分にありえます。このようなケースでは、個人間売買の場合は引渡しから2ケ月・売主が宅建業者の場合引渡しから2年間の瑕疵担保責任があり、それにかかる補修費用は売主負担となります。ただし、瑕疵担保責任の範囲は 1.建物主要構造上の主要な部位の腐食 2.シロアリの害 3.給排水設備の故障の三種類についてのみの瑕疵担保責任になります。個人間の売買の場合は、売主が瑕疵担保責任は負いませんとした契約は有効になるのですが、建物を使うのを前提であればそのような契約を結ばないことです。古家を取り壊して建替えるのであれば特に建物の瑕疵担保責任には気を使うことはありません。尚、土地にも瑕疵担保責任はありますが、ここでは省略します。

 

■既存住宅売買瑕疵保証責任保険■

なんか文字だけみると中国語の映画のタイトルのような長い名前の保険ですが、要するに個人間売買の場合、取得から2ケ月間しか保証がないので、この制度を利用して長期間の保証を取得することをお勧めします。マンションなどの場合は古くてもあまり心配はないかと思いますが・・。この制度は少し前からあるのですが、現在、政府が政策的に推進しようといろいろな経済的なメリットや施策を打ち出しています。今はまだあまり浸透していませんが、今後確実に増えていくと予想されます。

 

■住宅瑕疵保険メリット■

1.専門家の検査により安心して長期的に住める。(検査基準が一定)

2.建物価値が上がる。(検査合格による品質)

3.築20年以上(マンションは築25年)以上の物件でも融資を受けた場合、住宅ローン控除が適用できる。

 

■デメリット■

1.専門家の検査を受けて適合しないと加入できない。

2.リフォーム費用が発生するケースも多い。(リフォーム条件付き適合)

3.検査費用(5万円程度) 保険費用(*5万円程度)がかかる。*保険期間5年の場合

4.保険期間は最大5年(1年か5年の二択)

 

上記1ではすべての住宅に保険がかけられるわけではありません、特に新耐震基準(1981年6月1日)より前に建築された家や間取り変更を伴う大幅な増改築をしている家などは加入が難しいかと思います。上記2のリフォーム費用ですが、保険期間が1年の場合と5年の場合では、リフォームの指摘事項がだいぶ変わってくるようです。

 

■具体的な活用方法■

●平成21年10月1日以降の新築住宅は10年間の瑕疵担保保険に加入されているため、築5年の中古住宅は残り5年間の保険に加入されていることになります。ですので中古戸建取得の場合、平成21年9月以前の中古住宅はこの保険に加入できるかどうかの検査やそれに伴うリフォーム費用を算定してから、物件取得の判断をされるとよいかと思います。この保険に入れないような中古住宅はやめた方がよいです

民間の不動産会社独自の保証制度もあるようですが、検査基準も一定でなく、保険期間や保険が下りない場合などの基準もまちまちのようです。また民間の保証の場合は、上で説明した築20年超の場合、住宅ローン控除も適用できません。

 

●築25年以上のマンションを購入する場合は、この制度を活用して住宅ローン控除の適用を受けるとよいです。マンションの場合は、検査に合格しやすいので、住宅ローン控除適用が主目的であれば、保険期間は1年のタイプでもよいかもしれません。(保険料が安くつく、リフォーム指示内容が少ないまたはない)

 

●検査料・保険料の約10万円は、最初から必要な金額と認識しておいて、場合によっては売買代金を10万円分値引いてもらうよう最初に交渉してみてはいかがでしょうか?私の経験上たぶん通用しますsign02(内容は言う必要はありませんが・・。)

 

●検査のタイミングですが、売主さんの所有物なので勝手に検査できません。そのためさほど問題がなければ取得するというレベルで不動産業者さんに相談し、売主さんの了解をいただき契約前に検査をさせてもらいましょう。検査結果で保険に入れないようでしたら、その場合、物件をあきらめ検査料は負担しなければなりませんが、不動産自体大きな買い物なのでそれに比べると検査料は高くないと思います。

 

↑実際に少し前に受けた既存住宅瑕疵保険証明書

(場所・名前・保険番号などは消しています)

 

中古住宅の建物に関するポイントはこのあたりで終わりますpaper

あとは接道する道路が私道の場合は要注意!特に但し書き道路の物件はできるだけ避けましょうsign03

道路のポイントはまた近いうちに説明したいと思います。

急いでる方は直接お問い合わせ下さいtelephone

 

それではまたrock

 

◆中古住宅購入時のポイント1

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 こんにちは。ランドバンクの太田です。今回は珍しく「ザ・不動産」でいきますgood

 

新築を買われる方、中古を買われる方、マンションを買われる方、戸建てを買われる方、予算や状況によって様々かと思いますが、長期的な財産価値という目線でみると、やはり土地が沢山ある戸建てがよいかと思います。予算が許せばの話ですが・・・。今回は中古住宅に的を絞ったお話しをさせてただきます。

 

中古住宅を検討される方も多いかと思います。土地があればいつか建替えもできますsign03では手を出してもよい中古住宅って??何点かポイントがあるのでご説明します

 

1.新耐震基準 の1981年6月1日 以降に建てられた家かどうか?

 これは耐震などの安全面からの一つの目安です。また上記以降に建てられている場合は、火災保険における特約の「地震保険において建築年割引が適用できます

 

2.取得時に築20年以下であるかどうか?

 これは経済面からのポイントで、住宅ローン融資を受けて取得する場合に、住宅ローン控除という制度があるのですが、原則築20年以内という基準があります。(マンションは築25年以内

 

3.建物にアスベストが含まれていないかどうか?

 これは健康面からのポイントですが、現実的にどの程度含まれているかどうか調べるのは困難なので、やはりいつに建てられたかが一つの基準になります。1986年(昭和61年)1995年(平成7年)にアスベストの使用に関する大幅な規制がかかっています。特に1995年の規制はかなり大掛かりな規制になっており、この時期以降の建物はアスベストの含有率はかなり低くなっています。

 

4.途中で間取り変更を伴う大幅なリフォームをされていないかどうか?

 これも安全面の問題ですが、重要な柱や壁を抜いているケースもあります。大工さんによっては構造上の主要な壁かどうか判断できないケースも多く、言われたとおりに間取り変更をしてしまい、構造などの専門家がみて初めて発覚するケースも経験しました。そのためこのようなケースでは、新築時の設計図面などが保管されていれば、対処可能ですが、書類もないような場合は見送った方がよいです。

 

5.建築確認申請書類が保管されているかどうか?

 新築時の確認申請書類がないと、ちゃんと正式な手続きをして官公庁が許可したかどうか?新築時と間取りなどが変わっていないかどうか?の判断ができません。間取り変更をしたからといってすべて安全性に問題があるわけではありませんが、問題のない間取り変更や改築かどうかの判断がしづらくなります。

 

 

 

 

 

                   

                              ちょっと一息入れて「すねているMyわんこ」

 

 

他にもシロアリの害などの問題はありますが、結論的に言うと、できれば築20年以内で、大幅な間取り変更や増築などしていない中古住宅をお勧めします。尚、マンションにおける間取り変更は、木造と違い骨格が鉄筋コンクリートなのであまり心配はいりません。

 

築20年以上の場合は?

 この場合は、専門家の検査を受けて、「既存住宅瑕疵担保保険」に入れる中古住宅ならよいかと思います。

また築20年以内でもこの保険はお勧めします。

既存住宅瑕疵担保保険制度のお話は次回に実例交えてさせていただきます。

 

 

それではまたpaper

 

 

 

 

 

 

◆鎌倉

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 ランドバンクの太田です。少し前に久しぶりに私の好きな街鎌倉に家内とプライベートも兼ねて行ってきましたbullettrain

 

 私は26歳まで神奈川県で暮らしていたので、当時初詣は鎌倉の「鶴ヶ丘八幡宮」が定番で、電車で行くときは北鎌倉で降りてそこから歩き初詣のあとに由比ガ浜まで歩くのがパターンでした。もう30年以上前になりますが、・・(笑)。当時は鳩サブレもそんなに有名じゃなかったと思いますsign02久しぶりに行った鎌倉ですが、裏通りにお店が沢山できていた気がしましたが、街自体はローカルな感じのままで安心しました。当時はいつかこの街で暮らしたいと思っていましたが・・・。関西に縁があって30年、子供が成人し1歳になる孫もいます。全国にはまだまだよい街が沢山あるんだと思います。ちなみに神戸の須磨、垂水あたりが鎌倉と似てるかなsign02

 

 

上の写真は路面店にポツンとあった雑貨屋さん。

下の写真は美容室だったと思います。

 

 

 

上の写真はTVドラマ「最後から二番目の恋」に使われたという「Cafe坂ノ下」。

下の写真はその近くの道からすぐ近くの海に向かって撮った写真です。ミーハー?な家内のリクエストでちょっと入って食事をしましたが、平日にも関わらず、結構お客さんがいましたsign03ちなみに私はそのドラマみたことないのですが・・・。若いお客さんが多かったので何となく場違いな恥ずかしさがあったのは内緒ですgawkでもこのあたりのナチュラル感はとてもいいですね!?

 

 

 

 

 

上の写真は偶然通りがかった鎌倉市街の住宅地ですが、見事な土地の区画リです。仕事柄どうしても目が行ってしまうのですが、この土地の分譲業者の区画割は「GOOD!」です。手前両サイド2区画、奥2区画の計4区画です。手前に見える車が止まっている通路は奥2区画の敷地だと思われますが、奥2区画の敷地の形状を専門用語で「旗竿地」といい、通常土地の坪単価が整形地と比べると安いのが一般的です。この旗竿地の通路部分を「専用通路」または「専通」とよび上の写真のように専用通路を2本並べることにより、奥の敷地の解放感や、採光、建物の見栄えなどがよくなります。見た感じだと専通幅が2.5mくらいでしょうか?建築基準法上は公道に2m以上面してないと建築ができないのですが、この専通幅で分譲業者の倫理観がわかります。この専通のセンターにブロック・フェンスなどをしていないのも「GOOD」です。強いて言えばあと各20㎝ほど専通幅があると購入する側からすると「パーフェクト」なのですが・・・。

 

 

 

 

上の写真は長谷寺から鎌倉市街を撮影した写真です。高層ビルはほとんど見当たりません。高さ制限など相当建築の規制が厳しい街だと思われますが、この規制によっていつまでたっても街並みがくずれないのでしょうね。ちなみに西宮・芦屋も結構建築規制が厳しいですよsign03なので住宅としておすすめの街です!

 

 

それではまたpaper

 

◆初めまして

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 西宮の不動産会社 株式会社ランドバンク の太田です。

今年の1月下旬にJR西宮駅の近くで開業をさせていただきました。

主に西宮・芦屋・東灘の売買を中心にしていますが、西宮を開業場所に選んだ理由は

 

  1.好きな街だから 2.東西南北に動けるから です。

 

昨年まで芦屋の住宅会社にお世話になっていましたので西宮~芦屋~東灘と土地勘があります。でも実は25年間ほど箕面に住んでいまして昨年覚悟を決めて西宮に引越ししました。箕面も大好きな街でしたが、西宮を開業場所に選びました。

 

とにかく「安心して依頼できる不動産会社またはスタッフ」でありたいと思っています。

不動産会社というと何となく胡散臭いイメージがあるかとは思いますがブログなどを通じて少しずつわかってただけたらと思い、ブログを始めましたので仕事のこと・地域のこと・プライべートのことなどランダムにそして不定期に綴りたいと思っています。

 

簡単な自己紹介ですが、

 

  趣味  *わんこが大好きです。

       (現在 柴犬とプードルを飼っています)

      *サッカー観戦

       (昔はしていましたが今はもっぱら観戦と批評専門 

        好きなチーム/セレッソ)

 

  好きな街  西宮・箕面・横浜・鎌倉・吉祥寺・カーメル・

        アンドラ (理由はまたおいおい)           

 

こんな感じの人間です。冒頭で売買中心と記載していますが、もちろん賃貸もさせていただきます。ペット可物件とかでしたら喜んでお探しします!!

仕事のこと・趣味のことなどなんでも話し合える関係でいれたら理想です。

 

それではまた。

 

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