2016年9月のブログ

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◆収益物件のポイント

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 こんにちは。太田です。

前回のブログで老後のための不労所得に収益物件のすすめを提案させていただきましたが、収益物件の懸念事項やリスクヘッジについてもう少し突っ込んでみたいと思います。デメリットやリスクヘッジばかりの内容ですが、こういうことを把握した上でされるとよいという意味です。前回にも書きましたが、第三者(賃借人)や銀行を活用して現在の勤務先の収入以外で資産や不労所得を増やせると言う意味ではおすすめできますsign03

 

■懸念事項■

1.本当の利回りは?

2.管理やメンテナンス費用

3.空室になった場合は?

4.借入時の金利の取り扱いに注意

5.金利が上がった時のリスクは?

6.将来の価値は?

 

1.本当の利回りは?

賃借人から受取る家賃や管理費を年間総収入として販売価格で単純に割った数字を「表面利回り」として掲載しているところが多いかと思います。中には所有者が管理組合に支払う月々の管理費や修繕積立金なども家賃収入から差し引いて「実質利回り」として表記しているところもあります。実際には所有者が支払う固定資産税も毎年かかります。また所有して賃貸における管理を外注するケースが多く、この管理費も本来、月々発生するので差引する必要があります。マンションなどによっては、管理組合に支払う管理費が5万円、10万円など高額の管理費や修繕積立金が必要なマンションもあるのですが、利回り計算上入れていないケースもあるので要注意です。

 

融資割合と借入期間による年間返済負担率(元本+利息)

上記の表は住宅ローンにも適用できますので、参考にして下さい

 

上記の表は、融資割合とその年間返済負担率です。例えば借入100%で35年返済の2%の金利で物件を取得した場合、年間返済額は取得価格の4.0%となりますので、実質利回りが4%以上なら収支上はプラスになります。借入80%で30年返済の2%の金利で物件を取得した場合、実質利回りが3.5%以上なら収支はプラスになります。

 

2.管理やメンテナンス費用

1室2室など個人で管理するのは、入居者からの様々な要望や問題に対して対応するのが難しく、専門業者に任せるのが手っ取り早く現実的かと思います。だいたい家賃の5%程度が相場ですが、賃料が低い場合などはもう少し高い管理費になるのが一般的です。入退去時になどに手直しやリフォームが必要となるケースも多く、入居者よりいただく礼金などでは足らないケースも多いので、家賃収入の2割程度は修繕用に蓄えられるくらいがよいかと思います。家賃が低いワンルームマンションなどでは意外と手直しやリフォームの負担が収入に対して大きくなる傾向があります。また入居者が入れ替わる際の不動産業者への手数料など、貸主側の負担は意外と多いのでここでも持ち出しになる可能性はあります。

 

3.空室になった場合は?

オーナチェンジ物件などの中には、10年くらい前から入居しているようなケースもあり、長期に借りられていた物件などは、その当時の家賃相場での家賃設定となっており、利回りが実際の相場より高く表記されているケースも多いので注意が必要です。また場所によってはなかなか次の入居者が決まらないケースもあるので、場所も含めた物件の選択が重要です。いくら利回りがよくても駅から遠い物件や、坂道がだいぶある物件などはおすすめできません。

 

4.借入時の金利の取り扱いに注意

個人で収益物件を取得する際の注意点として、土地に対する金利は税務上必要経費として認められないので注意が必要です。マンションなどでも総額の内、土地(敷地権)と建物に分かれます。通常取得時に新築や若しくわ売主が法人などでない限り土地と建物に区別されていないので、固定資産税の評価額などで案分して分けるのが一般的ですが、100%の借入で取得した場合は、土地(敷地権)に相当する金利は経費とすることができません。マンションの場合は、建物比率が大きいのが一般的ですが、低層マンションなどは土地の比重が大きい傾向があります。尚、借入金は建物部分から充当することになっています。

 

5.金利が上がった時のリスクは?

現在は超低金利時代なので、融資を受けて取得し賃貸しすることにより成り立つのですが、過去において金利が大幅に上昇した局面もあります。そうなると利息などの支出の方が多くなり、場合によっては手放さなければならない可能性も0ではありません。

 

融資を受けて取得した場合の10年後の元本残率

上記の表は住宅ローンにも適用できますので、参考にして下さい

 

不動産ローンの金利は現在2%程度ですので、上記の表から全額借入のケースと自己資金2割のケースでの10年後の元本の残率ですが、金利が上がれば当然元本の減少率も悪化し、売却したくても時価より借入れ残高の方が多いというリスクも発生します。ですのでやはりある程度の自己資金を入れて取得するのがリスクヘッジにもなります。できれば上記4で説明した土地部分に相当する金額は自己資金で賄うと理想的です。

 

 

6.将来の価値は?

ここが一番のポイントになるかと思います。不動産の査定をする場合、1.原価法 2.収益還元法 3.取引事例比較法と大きく3つにわかれますが、ワンルームマンションなどの収益物件の場合は2の利回りなどから逆算する収益還元法での査定が主流となっていますが、ファミリータイプでは3の取引事例比較法での査定が一般的です。できるだけ長期に渡り家賃が下がりにくく、賃貸需要が豊富な場所を選ぶのがリスクヘッジになるのかと思います。また日本では土地に対する絶対的な価値基準があるので、将来的には土地も所有するアパート経営や一棟ビルなど目指すのも資産価値という意味では建物が劣化した場合においても安心です。

先日、西宮のある高級住宅地に7000万円ほどの売りマンション(6室)があったのですが、利回りは5%~6%程度でしたが、建物がないとして土地だけでも同じくらいする場所でした。こんな物件は本当にリスクがなくおすすめできます。私なら50%自己資金で50%融資を20年間受けて20年後に取り壊して土地として売却するかな?取り壊す5年くらい前からの新入居者から定期借家契約に切り替えます。なんて勝手に想像していましたnoteちなみに私にはそんな余裕はありませんので、誰か実現させませんか?coldsweats02

 

■日本とアメリカの資産の内容割合

 

上記の資料は全資産に占める土地と建物の価値を日本とアメリカで比較した資料ですが、土地の価値の割合と建物の価値の割合で全く異なります。アメリカは広大な敷地にゆったりとした家のイメージで、日本は狭い国土に小さな建物のイメージですが、価値としては全く逆です。日本の土地の価値に対する神話はデーター上では「真話」のようですsign03

 

 

それではまたpaper

 

 

◆住宅取得後の提案(不労所得編)

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 こんにちは。太田です。今回は、住宅取得後の提案の3番目の(老後の不労所得に向けての対策)について、提案させていただきます。

 

大企業や公務員などで生涯勤めて何千万円もの退職金をもらえる人は、ごく一部の人だと思います。いすれ定年を迎えたり、働けなくなる日を迎えるのですが、老後の年金収入だけで生活していくことは現実的にはかなり難しく、また現在人口の27%と言われる65歳以上の老齢人口がさらに増えることに伴い将来の年金額も過去の流れから判断するとあまりあてにならない気がします。coldsweats02

総務省統計局のデーターによると、高齢無職世帯の平均消費支出は1ヶ月257,230円で収入は社会保障給付156,267などで月に81,721円の赤字だそうです。

 

 

働けなくなった時に年金以外の収入があるのが理想ですが、現実的には定期預金などの利息収入や株式の配当金やさらには株式の売却益などが考えられますが、定期預金の利息や株式の配当金で月に何十万の収入を得ようと思ったら相当な元本が必要で、そんな大金があれば対策は必要ないと思いますcoldsweats01

 

一番現実的な定期収入は不動産の貸し付けによる家賃収入だと思います。株も不動産も売買を繰り返して売却(キャピタルゲイン)で利益を得ている人もいるようですが、現実的なのはやはり家賃収入のような定期収入(インカムゲイン)です。例えば月に30万円の家賃収入が見込めたらどうでしょうか?

少なくとも老後の生活の不安は減ると思います。

 

私は買換え希望のお客様と話をする際、場合によっては現住居を売らない提案をするケースもよくあります。

最優先するのは新居の取得ですが、お客様の新居の希望が売らなくてもかなえられるのであれば、あえて売る必要はないと思います。それは老後の不労所得を意識するからです。

 

例えば5000万円の新居の購入希望のお客様が現在住んでいるマンションが予想売値2000万円で売却して3000万円の住宅ローンを組んだ場合、35年返済で月額約8.1万円の住宅ローンになります。売らずに5000万円のローンを組んで月額約13.5万円の支払いですが、2000万円のマンションを貸すと推定月額10~12万円程度の家賃収入が見込まれ、固定資産税や管理費などを差し引いても月6~8万円程度の収入は見込めます。

 

  売却 保有 違い 
自己資金 2,000万円    
融資額 3,000万円 5,000万円 融資増2,000万円
融資返済月額 8.1万円 13.5万円 支払増加5.4万円
家賃収入(NET)   6万円 収入増加 6万円
将来資産 住居のみ 住居+元家 賃貸不動産増加
将来の不労所得 なし あり あり

*家賃収入は諸費用差引後で低めに設定しています

 

 

メリットとしては、

1.現住居の財産が残せること

2.老後の家賃収入が見込めること

3.実は貸した賃借人(他人)が新居の当初予定との差額を払ってくれていること

 

利益が出れば、当然税金もかかってくるのですが、実は建物の減価償却費というお金が出て行かない費用が毎年発生するのでそれを差し引いた残りが利益になります。場合によっては減価償却費の方が多くて計算上マイナスになるケースもあります。それから家賃やそのマンションの査定は経過とともに少しずつ下がる可能性が高いです。ただし決して0になることはなく、自分の勤務先の収入だけではできないことが可能になります。

 

ケースによっては現在の家のローンが残っていてもその金額によっては、売らない提案をさせていただきます。もちろん一番重要なのは新居の購入に支障がないという前提ですが・・・。

 

上記は買換えのお客様の例ですが、新居購入後に他の収益不動産を取得していく方法ですが、基本は家賃収入と不動産融資のローン返済との差を活用しながら、少しずつステップアップしていくとよいかと思います。そして退職時または離職時に不動産の融資返済が終わっているのが理想です。また多少融資が残っていても収入の方が多ければさらに財産を増やせるかもしれません。

 

現在500万円程度のワンルームマンションがとても売れています。例えば1000万円のマンション1つより500万円のマンション2つの方が空室リスクが減ります。5000万円の物件1つより、2500万円のものを二つの方がリスクは減らせます。そうやって少しずつステップアップされていくとよいかと思います。

一般的な収益物件の利回りは5%~10%程度です。それに対して不動産ローンは2%~3%程度です。もちろん管理費用やメンテナンス費用などもみておく必要があるので、表面利回りだけで判断するのではありませんが、それでも銀行や賃借人という第三者の力も活用することにより、将来の不労所得に向けて一般の方でも充分可能です。

 

住宅取得前の方が、その先の老後の不労所得まで意識されるのでしたら、できれば住宅取得のための自己資金は抑えてなるべく住宅ローンを沢山組んで、予定していた自己資金を次の不動産に向けての自己資金に活用された方がベターです。住宅ローンほど低い金利はありませんpaper

 

家賃収入などの収益が得られる物件を収益物件と呼びますが、いろいろな懸念事項もあり、単純に現在の利回りだけで判断するとリスクもあります。将来的な資産価値や金利などの経済状況も意識した判断が必要となり、リスクヘッジをしながらすすめる必要もあります。また500万円のワンルームを取得するのは、将来のための手段に過ぎず、最終的に一棟ビルや、アパート経営など管理面も合理化し、土地としての価値も保有できる形態にしていかれるのが、日本の資産価値の判断基準には向いているのかと思います。

 

すでに、実行されている方や実行をしようとされている一般のお客様も最近よく相談に来られます。そこでランドバンクでは、ホームページに収益物件の項目を増やしました。収益物件はやはり場所も重要なので、芦屋、西宮、東灘に限らず、もう少し広範囲(三宮・大阪など阪神間)で掲載を予定していますので、ご興味のある方は参考にして下さいpaper

 

 

次回のブログで収益物件のリスクヘッジについて書こうと思います。本職?の住宅取得サポートでは西宮・芦屋を中心に情報を入手していきますので、そのエリアでお探しの方は会員登録をしていただいた方が、情報が沢山見れますのでよかったらご登録して下さいpaperすぐにIDとパスワードが発行されます!

決してもったいぶって隠しているのではなく、不特定の人に見せてはいけない情報だからですcoldsweats01店舗にご来社いただければ、すべての情報はお見せできますeye

 

 

ところで、住宅取得後の提案1で「住宅ローンの借換え」・提案2で「配偶者への贈与」を書かせていただきましたが、その後、いずれも実際に行動にうつされたお客様や現在進められているお客様などもいて、なんとなくうれしいですhappy01きっとこのブログを読んでフェニックス共済に入られた方もいると思うのですが?sweat01、安くて効率的なリスクヘッジなので、今回の台風だけに限らず、今後の自然災害に対しても安心感を与えてくれると思います。

ところで、某銀行は現在住宅ローンの借換えのお客様が殺到しているそうで、申し込みや相談アポイントなども相当日にちがかかるそうですshock

動いている人は動いていますねsign02

 

 

 

それではまたpaper

 

 

 

 

 

◆自然災害の損失減らせます

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 こんにちは。太田です。今年は台風が多いですねtyphoon

ここ数年大きな台風や自然災害が多くなっている気がします。今も台風が3つも発生しているようで、ブログの予告内容を勝手に変更して、一世帯でも多くの方が万が一に備えてもらえたらと思い変更しましたthunder明日からでもカバーできますsign03

 

自然災害ってなかなか保険ではカバーしきれないのですが、ベーシックなのは火災保険で補てんする水害特約・地震保険が一般的ですが、台風はある程度予測できても地震は全く予測できませんannoyまた地震保険は入っていたとしても保険金額が主契約の50%が上限で、保険として充分とは言えないのが現実です。

 

 

民間の保険会社では、台風がかなりの確率で上陸する地域が特定されると、その地域の保険の引き受けを一時的にストップします。なので少しでも早く対応するのがベターです。

 

 

火災保険の補償では、台風の強風による損害は「風災」の補償対象、台風で大雨が降り、床上浸水・洪水、高潮、土砂崩れなどは「水災」で補償されます。風災はほとんどの火災保険ではついていますが、水災は特約になるケースが多く、加入されている保険のパックなどにもよりますが、入っていないケースが多いです。水災に入る入らないで保険料がだいぶ変わってくるからです。

 

一般的にマンションの高層階などは水害の危険は少ないので、加入されていないケースも多いのですが、土砂災害の危険性のある地域のマンションは高層階でも水害特約は加入された方がよいです。また海の近くや川の近くのマンションも1階だけでなく、2~3階の方も加入の検討の余地があると思います。一度加入中の保険内容を確認して、不安があれば加入されている保険会社に問い合わせや追加で加入などされるとよいかと思います。戸建て住宅の方も、土砂災害の可能性のある場所や河川の近くやハザードマップで浸水が予想される場所に不動産を所有されている方も確認されるとよいです。

 

気をつけないといけないのは、地震による火災や、津波による水害は通常の火災保険や水害特約でもカバーできません。基本的に地震保険の給付対象になりますが、上述したとおり、地震保険は主契約の50%が上限なので、全壊や全焼しても50%がMAXということになります。

 

また台風などの風などにより、家の屋根やカーポートの屋根が飛んで、近隣の家や他人に怪我などをさせてしまった場合は、個人賠償責任保険になるので、火災保険の特約や車の保険の特約などに個人賠償責任特約が入っているかどうか?入っていない場合は特約をつけておかれた方がいいです。保険料はそんなに高くないので、あまり保険金額を減らす必要はない特約です。一般的には1億円程度の保険金額に入られるケースが多いです。

 

 

フェニックス共済のおすすめ

 

この共済は、阪神大震災後に制定された非営利の兵庫県の物件のみが対象の兵庫県の公的な共済制度です。自然災害すべてに対応しているのですが、損害の発生だけで保険がおりるのではなく、自然災害での損害の修理や建替えをする際に適用されます。年額5000円で半壊以上の損壊で建替え時最大600万円の給付金が出ます。また通常火災保険は同じ物件に2つ以上の保険に加入できませんが、この共済は火災保険を補てんする共済なので、加入しても問題ありません。またこの金額でこの保証は民間の保険では考えられませんdown

 

例)主契約2000万円の火災保険に加入している場合の地震保険の最大金額は1000万円ですが(家財除く)、1000万では同じレベルの家の再建は不可能です。通常地震で全壊レベルだと公的な災害給付金が200万円~300万円出ますので、民間の地震保険1000万円+フェニックス共済給付金600万円+災害補助金200万円で1800万円になり、再建築が現実的になります。(災害補助金は最大300万円ですが、生活必需品などもありますので建物には200万円で設定しています)

 

また水害特約に入っていなくて、土砂災害などで半壊や倒壊などした場合でも、再建築や補修などした場合は給付金の対象になります。

 

flair加入されていない方は、ぜひ早く加入して下さいrunflair

 

住宅再建制度の本体年間5000円とできれば一部損壊特約の500円で5500円のコースでよいかと思います。また自然災害による家財損害を対象にした共済金もありますので賃貸の方には家財共済制度をおすすめしますpaper

 

ちなみにこれは営業ではありませんので、ランドバンクからの加入はできませんcoldsweats01

官公庁にパンフレットなどおいていますが、ネットからも申し込みができます。

 

インターネットで申し込みをすると翌日の0時から加入できますsign03

 

この制度の加入制限は聞いたことがありませんので、加入されていない方は一日でも早く加入をおすすめします!

 

 

フェニックス共済(クイックするとで説明ページが立ち上がります)

 

 

ところで他府県の方、すみませんshockその地域の地方自治体で確認して下さいcoldsweats01

 

ちなみに民間の火災保険や自動車保険は、ランドバンクからでも加入できますscissors他社満期時や新たに入られる場合はお声がけ下さいcoldsweats01

 

 

 

 

 

それではまたpaper

 

◆住宅取得後の提案(贈与編)

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 こんにちは。太田です。珍しく業務に追われ久しぶりにブログを書きますcoldsweats02

 

前回の続きの住宅取得後の提案の2つ目の「居住用不動産の配偶者への2000万円贈与」のおすすめです。この特例はだいぶ昔からある制度ですが、相続後の売却依頼時に謄本などを見ると明らかにこの制度を利用された方が有利なのに使われていないケースが多い気がします。ご存知の方も多いかと思いますが、平成27年度に相続税の大幅改定が行われ、一部の資産家だけの相続税から一般の方もかかってくる相続税になりつつあり、この制度を有効に活用して少しでも多く奥様やのちのちのご子息に引き継げるよう財産を分散されるとよいです。住宅取得後すぐというものではありませんが、将来的に意識されるとよいと思いますpaper

 

制度の概要

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

 

適用要件

(1)夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと

 

(2) 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること

 

注)同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

 

という制度ですが、同じ配偶者でなければ2回使ってもいいってことですよねsign02誰かチャレンジしてみて下さいscissors最低でも40年かかりますが・・・・coldsweats01

 

 

◆活用のケース◆

1.相続財産が明らかに多く、どちらかに偏っているケース

相続税の基礎控除が3000万円+600万円x法定相続人の数となっていますので、それ以上の財産がどちらかに偏っている場合は検討の余地がありますよね。また多額の生命保険(住宅ローン団信除く)などに入っている場合も検討の余地があるかもしれません。(ちなみに生命保険金の内、法定相続人x500万円までは非課税です。)自宅の場合は評価を軽減できますので、自宅以外に数千万円の現預金や別の不動産など持たれている場合はかかる可能性が高いかもしれません。住宅ローンの団体信用生命保険(通称団信)は受取人は金融機関なので相続財産にはなりません。

 

2.親子間や兄弟間で将来もめそうな場合も、事前に配偶者に贈与しておくのも有効だと思います。

実際に親子間で裁判したケースも耳にしました。相続後の遺産分割は相続人全員の合意が必要ですが、生前であれば贈与する配偶者の意思だけでできますので簡単でもめることもありません。また相続開始前3年間の生前贈与の対象からもこの特例ははずれますので、贈与を受けた段階で財産の分散が確定できます。

 

3.婚姻期間20年以上のご夫婦が、初めて住宅を取得するケースや、すでに自宅はあるが買い替えや、2件目の新居などを取得するようなケースでは新居の総額の中で自己資金の比率がかなり高い、または全額自己資金などのケースも多いので、最初から金銭の贈与(2000万円+基礎控除)を配偶者にしてしまってその金額に見合う持分を配偶者にするのもよいかと思います。細かいことを言えば取得後に贈与した方が、現金で贈与するより沢山持ち分が移せますが、登記料が2回必要になったり、手続き的なわずらわしさなども考慮すると取得時に現金で贈与してしまった方がスッキリするかと思われます。

 

 

◆注意事項◆ 

1.住宅ローンが残っている場合は、銀行の承諾なども必要となり抵当権も設定され、連帯債務者に追加されるなどのデメリットもありますので、住宅ローン完済後がベターです。

 

2.中古住宅などの場合は、土地のみ、または家屋のみ贈与することも可能ですが、家屋は年々評価が下がり、土地は一般的には評価額が上昇していきますので土地だけ、または土地を多くした方が効果的です。尚、贈与でも不動産取得税はかかりますので、築年数によっては一部建物も贈与した方がいいケースもあります。マンションの場合は、土地と建物を別々に贈与することはできませんので持ち分の贈与、または全部の贈与になります。

 

3.評価方法は、建物は固定資産税の評価額ですが、土地の評価は固定資産税評価額より高い評価(路線価)になります。時価よりは安いので、現預金で贈与するよりは不動産で贈与した方が低くなります。土地の評価もそんなに難しいものではありませんので、税務署などに聞かれてもよいかと思います。

 

4.特例の範囲内であれば、贈与税は課税されませんが、名義変更に伴う登記料と場合によって不動産取得税がかかります(推定併せて50万円程度)。ちなみに相続による取得による登記料の方が安いです。また相続による取得の場合は不動産取得税は課税されません。

 

 

●まとめ●

一般的に土地は過去の歴史では物価の上昇と同じように上がってきています。デフレ時代と言われている今でも若干ですが上昇しています。今後も中期、長期でみた場合評価額も上がっていくと予想されますので、贈与をした時の評価と相続の発生時の評価ではその価値は変わっていると思われますので、多少の出費(登記料など)にこだわらずに住宅ローンを完済したら、奥様に長年の感謝の意味も込めて自宅を特例の範囲内で贈与してあげて下さいheart04

 

 

それではまたpaper

 

 

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