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◆新築か中古か?(戸建編)

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 こんにちは。太田です。

 

今回は、戸建て住宅の選択に関して、新築か中古か?悩まれている方に私なりにアドバイスさせていただいている判断基準を書いてみました。

 

一般的にはほとんどの方が新築がいいというのは当たり前ですが、そこには予算という大きな壁が必ずあります。戸建て住宅の価格は新築でも中古でも、マンションのように取引事例比較で時価を算定するのと違い、単純に土地代+建物代になり、新築の建物価格は車の種類や性能と同じで多種多様で金額もマチマチです。

 

中古住宅の場合は、木造や軽量鉄骨の場合、通常20~30年程度の耐用年数で計算されますが、20年を超える築年数の木造建物の場合、ほとんど建物価値は売却時において建物価値を評価しないケースが多いです。実際にはメンテナンスをきっちりしていれば、50年以上でも充分利用できます 。

 

■滅失住宅の平均築後年数の国際比較

 

上の表は少し前の資料ですが、日本において住宅の平均滅失年数は30年ということです。決して住宅の寿命というわけではありません。アメリカやイギリスに比べかなり短いのですが、これは住宅性能だけではなく、日本独自の湿度の高い気候や、地震などの影響、デザインの陳腐化を嫌う国民性、建築基準の改正や強化などの理由もあるのかと思います。

 

■中古住宅のポイント■

1.新耐震基準 の1981年6月1日 以降に建てられた家かどうか?

 これは耐震などの安全面からの一つの目安です。

 

2.取得時に築20年以下であるかどうか?

 これは経済面からのポイントで、住宅ローン融資を受けて取得する場合に、住宅ローン控除という制度があるのですが、原則築20年以内という基準があります。

 

3.建物にアスベストが含まれていないかどうか?

 これは健康面からのポイントですが、現実的にどの程度含まれているかどうか調べるのは困難なので、やはりいつに建てられたかが一つの基準になります。1986年(昭和61年)1995年(平成7年)にアスベストの使用に関する大幅な規制がかかっています。特に1995年の規制はかなり大掛かりな規制になっており、この時期以降の建物はアスベストの含有率はかなり低くなっています。

 

4.途中で間取り変更を伴う大幅なリフォームをされていないかどうか?

 これも安全面の問題ですが、重要な柱や壁を抜いているケースもあります。大工さんによっては構造上の主要な壁かどうか判断できないケースも多く、言われたとおりに間取り変更をしてしまい、構造などの専門家がみて初めて発覚するケースも経験しました。そのためこのようなケースでは、新築時の設計図面などが保管されていれば、対処可能ですが、書類もないような場合は見送った方がよいです。

 

5.建築確認申請書類が保管されているかどうか?

 新築時の確認申請書類がないと、ちゃんと正式な手続きをして官公庁が許可したかどうか?新築時と間取りなどが変わっていないかどうか?の判断ができません。間取り変更をしたからといってすべて安全性に問題があるわけではありませんが、問題のない間取り変更や改築かどうかの判断がしづらくなります。

 

上記は前にもブログで書かせていただきましたが、上記5点をすべてクリアーしていればあまり問題はありません。

では築20年超の場合は?

既存住宅の瑕疵担保保険に加入できれば築20年超でも住宅ローン控除も適用できますし、この保険に加入しようと思えばきちんと専門家が検査も行うので、検査の結果多少の補修の指摘があったとしてもそれに対する補修をすれば安心して住むことができます。

 

築20年超の場合で住宅ローン控除の適用する場合は、他にも耐震改修工事などをすれば認められるケースもありますが、この耐震改修工事はかなり高額になります。高額のリフォームをしなければならないのなら建替えてしまった方が中長期的にはよいかもしれません。

 

ちなみに既存住宅の瑕疵担保保険ですが、検査と保険料で10万円程度です。保険期間は最大5年ですが、その後も定期的にメンテナンスをすれば長期利用ができます。住宅ローン控除のためだけでなく、安心という意味では築10年を超える中古住宅はぜひこの保険に加入されることをお勧めします!

 

リフォーム代の目安は?

大幅なリフォームの場合でも建替え時の半額くらいまでが目安ではないでしょうか?私の知る限り、そこそこの住宅性能(耐震性・断熱性など)で建替えする場合、ローコストビルダーで坪40万円~45万円位が下限かと思います(3階建はもう少し高いです)。それより安いビルダーもあるようですが、建築基準法ぎりぎりの性能のビルダーはおすすめできません。ただし建替えの場合には取り壊し費用もかかるので、建替える場合には別途200万円程度見ておいた方がよいです。ということでリフォーム代の目安としては、坪数x20万円程度が上限ではないでしょうか?

(一般的な家の基準ですので、かなりお金がかかっていそうな家の場合は、ケースバイケースです)

 

例えば30坪の床面積の家をリフォームする場合、

    20万円x30坪<600万円

30坪の床面積で600万円以上のリフォームをするなら建替えた方がよいかと思います。(あくまで主観ですが・・・)

 

新築の場合は、10年間の瑕疵担保保証が付きますし、固定資産税などの軽減措置などいろいろなメリットもあります。また省エネ性など中古とはやはり違ってきますので、長期的に見るとあまり高額なリフォームは建替えと総支払額があまり変わらなくなってくることも考えられます。

 

中古のリフォームの場合は、総支払額を抑えることができますので、新築物件より場所や敷地の広さなどを優先できるメリットもあり、将来建替えもできます。また資産価値という面では土地の価値が高いために、売却時の経済的リスクも少なくなりますので、これという物件に出会った場合でも買い替えなどもしやすいでしょう。

 

思っている予算で、希望している場所や広さなど新築だけにこだわるとなかなか見つかりません。ですので中古という選択肢も含めるともう少し見つかりやすくなると思います。

 

 

それではまたpaper

 

 

 

◆住んでみたい街ランキング

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 こんにちは。太田です。

関西で住んでみたい街ランキングで芦屋が昨年の首位から10位に転落!なんて見出しの記事があったのですが、よく見ると今年から選択できる駅が152駅から1160駅に選択肢が増えたとか・・。

 

 

(1)西宮北口(2)夙川(3)岡本(4)梅田(5)宝塚(6)芦屋川(7)御影(8)千里中央(9)豊中(10)芦屋・・・。

 

よく見ると芦屋川が6位で芦屋が10位とのことですが、芦屋駅から芦屋川駅まで歩いて6~7分とかなり近くて生活圏も同じなのに・・。分散しているだけのような気もしますが・・coldsweats01

西宮北口は今年から選べるようになって初登場で1位だそうです・・。逆に今まで選べる駅に入っていない方がおかしい気がしますが・・coldsweats01。メジャセブンーというデーターだそうです。

 

SUUMOなどでも似たような結果になっていますが、なんとベスト10に兵庫県内の阪急沿線が5件、芦屋駅を入れると6件(西宮2、芦屋2、神戸市東灘区2)ということで、土地やマンションが高いのもうなづけます。ちなみに芦屋はJR、阪神の両駅が含まれるそうです。アンケートの対象者は大阪、京都、兵庫、奈良の4府県に住む20歳以上の新築マンションを検討してる人が対象とのことなので、すべての世代均等というわけではなさそうです。

 

1位の西宮北口の理由は「交通の便がよいから」「日常の生活に便利だから」とのことで、4位の梅田の理由と同じだと思いますが、他の兵庫県内の場所は「閑静な街並みだから」という理由とのことです。でもよく見ると閑静な街並みだけが理由ではなく、交通の便がよいのはどこも当てはまると思います。

 

結局梅田を中心とした電車の移動時間で北限が宝塚、西限が御影ということなのでしょう。SUUMOでは三宮もベスト10に入っていましたが、少し距離があると思われているのではないでしょうか?

 

交通の便がよく、日常生活に便利で、閑静な街並みというのがキーワードだとすれば、やはり坂道のある場所は敬遠されがちなのかと思います。物件取得の際の将来的な資産価値を考えた場合のキーワードも同じなのかと思います。

 

そんな予算がない!って言われる人も多いかと思いますが、1.新築でなく中古にする 2.南向きはあきらめて北向きで日照を工夫した建物にする。3.敷地面積を減らして2階建でなく3階建にする。4.整形地でなくて旗竿地などの不整形地にする・・・などなど方法はあるかと思います。不動産の購入は予算があるので、妥協の連続ですが冷静な判断が必要ですgood

 

 

 

それではまたpaper

 

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