◆中古住宅購入のポイント2

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◆中古住宅購入のポイント2

 こんにちは。太田です。

前回の続きになりますが、中古住宅(中古マンションも含む)の購入時のポイントを具体的にもう少し掘り下げます。買う側目線での説明なので、売却を検討されている場合は参考程度に・・。coldsweats02

 

■瑕疵(かし)■

瑕疵って聞きなれない単語だと思いますが、「目に見えない欠陥」のことです。不動産取引では引渡し後の瑕疵担保責任の範囲と有効期限があり、引き渡し後のトラブル防止のために、契約時に売主が建物や設備などの状況を説明するのが通例です。売主からの説明がなかったのに、住んでみたら雨漏りがした、水漏れがした・・など十分にありえます。このようなケースでは、個人間売買の場合は引渡しから2ケ月・売主が宅建業者の場合引渡しから2年間の瑕疵担保責任があり、それにかかる補修費用は売主負担となります。ただし、瑕疵担保責任の範囲は 1.建物主要構造上の主要な部位の腐食 2.シロアリの害 3.給排水設備の故障の三種類についてのみの瑕疵担保責任になります。個人間の売買の場合は、売主が瑕疵担保責任は負いませんとした契約は有効になるのですが、建物を使うのを前提であればそのような契約を結ばないことです。古家を取り壊して建替えるのであれば特に建物の瑕疵担保責任には気を使うことはありません。尚、土地にも瑕疵担保責任はありますが、ここでは省略します。

 

■既存住宅売買瑕疵保証責任保険■

なんか文字だけみると中国語の映画のタイトルのような長い名前の保険ですが、要するに個人間売買の場合、取得から2ケ月間しか保証がないので、この制度を利用して長期間の保証を取得することをお勧めします。マンションなどの場合は古くてもあまり心配はないかと思いますが・・。この制度は少し前からあるのですが、現在、政府が政策的に推進しようといろいろな経済的なメリットや施策を打ち出しています。今はまだあまり浸透していませんが、今後確実に増えていくと予想されます。

 

■住宅瑕疵保険メリット■

1.専門家の検査により安心して長期的に住める。(検査基準が一定)

2.建物価値が上がる。(検査合格による品質)

3.築20年以上(マンションは築25年)以上の物件でも融資を受けた場合、住宅ローン控除が適用できる。

 

■デメリット■

1.専門家の検査を受けて適合しないと加入できない。

2.リフォーム費用が発生するケースも多い。(リフォーム条件付き適合)

3.検査費用(5万円程度) 保険費用(*5万円程度)がかかる。*保険期間5年の場合

4.保険期間は最大5年(1年か5年の二択)

 

上記1ではすべての住宅に保険がかけられるわけではありません、特に新耐震基準(1981年6月1日)より前に建築された家や間取り変更を伴う大幅な増改築をしている家などは加入が難しいかと思います。上記2のリフォーム費用ですが、保険期間が1年の場合と5年の場合では、リフォームの指摘事項がだいぶ変わってくるようです。

 

■具体的な活用方法■

●平成21年10月1日以降の新築住宅は10年間の瑕疵担保保険に加入されているため、築5年の中古住宅は残り5年間の保険に加入されていることになります。ですので中古戸建取得の場合、平成21年9月以前の中古住宅はこの保険に加入できるかどうかの検査やそれに伴うリフォーム費用を算定してから、物件取得の判断をされるとよいかと思います。この保険に入れないような中古住宅はやめた方がよいです

民間の不動産会社独自の保証制度もあるようですが、検査基準も一定でなく、保険期間や保険が下りない場合などの基準もまちまちのようです。また民間の保証の場合は、上で説明した築20年超の場合、住宅ローン控除も適用できません。

 

●築25年以上のマンションを購入する場合は、この制度を活用して住宅ローン控除の適用を受けるとよいです。マンションの場合は、検査に合格しやすいので、住宅ローン控除適用が主目的であれば、保険期間は1年のタイプでもよいかもしれません。(保険料が安くつく、リフォーム指示内容が少ないまたはない)

 

●検査料・保険料の約10万円は、最初から必要な金額と認識しておいて、場合によっては売買代金を10万円分値引いてもらうよう最初に交渉してみてはいかがでしょうか?私の経験上たぶん通用しますsign02(内容は言う必要はありませんが・・。)

 

●検査のタイミングですが、売主さんの所有物なので勝手に検査できません。そのためさほど問題がなければ取得するというレベルで不動産業者さんに相談し、売主さんの了解をいただき契約前に検査をさせてもらいましょう。検査結果で保険に入れないようでしたら、その場合、物件をあきらめ検査料は負担しなければなりませんが、不動産自体大きな買い物なのでそれに比べると検査料は高くないと思います。

 

↑実際に少し前に受けた既存住宅瑕疵保険証明書

(場所・名前・保険番号などは消しています)

 

中古住宅の建物に関するポイントはこのあたりで終わりますpaper

あとは接道する道路が私道の場合は要注意!特に但し書き道路の物件はできるだけ避けましょうsign03

道路のポイントはまた近いうちに説明したいと思います。

急いでる方は直接お問い合わせ下さいtelephone

 

それではまたrock

 

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