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◆西宮、芦屋、神戸土地利用の違い

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  こんにちは。太田ですpaper

 

今回は、同じ敷地でも地域によって違う土地の上に建物を建てれる位置や隣地との間隔についての話です。

下の図は、西宮・芦屋・神戸の同じ用途地域で建物が建てられる場所を白抜きにした図です。

 

 

用途地域は、一番下の用途地域図MAPでは西宮と芦屋の国道2号線、山手幹線南北の町境周辺MAPですが黄緑色のエリアで、第1種中高層住居専用地域または第2種中高層住居専用地域という場所です。一番住宅需要が多い場所で、住宅系のエリアの中では土地代の単価が一番高いエリアではないでしょうか?

 

芦屋・西宮・東灘あたりの駅から徒歩圏の平坦な住宅地はこの用途地域が多いかと思います。基本的に低層住居専用地域(一番下の用途地域図MAPの濃い緑色のエリアでゆったりとした間隔で家が並び、一戸あたりの敷地面積が広いいわゆる高級住宅地)の次に建築規制が厳しいエリアですが、マンションなどもあるエリアです。MAPのピンクは近隣商業地域、黄色は第一種住居地域といって、駅周辺や幹線道路沿いなど建築規制が緩めの場所で、住宅地としてはやや妥協が必要なの場所かと思います。

 

 

 

●道路が一方向に面している間口10m・奥行10mの100㎡の土地で仮に比べてみました。(実際には間口が狭く奥行きが長い長方形の土地が一般的ですが・・・)

 

斜線部分が隣地や道路との外壁後退距離で建物が建てられない場所です。建物の外壁をこの白いエリア内で建てないといけません。もちろん建ぺい率というのが元々ありますので、その範囲内(通常はこのエリアだと60%のところが多いです。100㎡の60%だと60㎡になりますが・・)

 

 

 

芦屋の外壁後退距離は建物計画に影響大

同じ用途地域で比較すると芦屋が一番厳しい規制と言えますが、西宮は道路側にも外壁後退距離の規制がかかります。駐車場などは斜線部分でも問題がありませんので、道路側近くに駐車場を持ってくるのが一般的ですので一方道路の敷地の場合西宮の道路側の外壁後退はさほど建物計画に支障がないのかと思います。

 

実際には間口の方が狭い長方形の土地が多いので、芦屋の隣地との外壁後退距離0.7mは建物計画にかなり影響がでます。 ただし住環境という観点では隣地との距離が空けば空くほどゆったり感はあり、住み心地はよいのではないでしょうか?

 

例)奥行10mの建物の場合、西宮・神戸に比べ芦屋では両側外壁後退で40cm建てれる床面積が変わるので、2階建てだとすると0.4m×10m×2=8㎡(約4.8帖分)床面積が少なくなります。

 

 

 

2階建てで駐車場1台をとるための必要な敷地面積は?

よくお客様が希望される2階建て・駐車場1台付を実現するためには、建物床面積にもよりますが、一般的な3LDKまたは4LDKの建物床面積90㎡~100㎡とすると、土地の形にもよりますが西宮・神戸の場合敷地面積90㎡~芦屋だと100㎡~程度最低ないと難しいかもしれません。それ未満の敷地の場合、3階建てでないと満足な建物床面積がとりずらいです。

 

 

 

角地の場合

 

角地の場合(道路幅員それぞれ4m以上)、通常この用途地域では建ぺい率が10%アップできますので通常70%の建ぺい率になります。西宮の場合、道路側にも外壁後退が必要なので、西宮の角地は少し不利かもしれません。反対に芦屋の角地は数字を見てもわかるように有利で狙い目だと言えます。どのエリアも一方道路を比べると2階建て駐車場1台の標準的な家を建てる場合の敷地面積は5㎡程度少なくとも実現可能です。

 

ちなみに芦屋・神戸のように道路側に外壁後退の規制がかからない場合でも、屋根の軒や樋などが道路側にはみ出すことはできません

 

 

●神戸の留意点

外壁後退距離は西宮・芦屋はそれぞれ平成12年に制定された 【まちづくり条例】という市の条例で用途地域別に外壁後退距離が定められていますが、神戸の場合条例での規制ではなく、民法で定められている外壁後退距離(0.5m)を準用して建てるのが一般的ですが、建築事業者が複数区画建築するようなケース(いわゆる建売)では、隣地も同じ所有者(建築事業者)なので民法の外壁後退距離は不要になり、同じ建売業者が販売する隣地との距離も0.5m空いてなくてもよいことになります。住環境という観点からは・・・・・少し狭苦しく感じるかもしれません。

 

 

■用途地域図

 

上の図の濃い緑色のエリアは低層住居専用エリアで、住環境はとても良い場所ですが、建ぺい率が40%~50%で外壁後退距離も1.0mなどさらに規制が厳しく、土地の最低敷地面積などの制限などもあり、相当敷地が広くないと建物計画が難しく、土地代だけでも相当な高額になってしまうエリアです。

 

 

■地区計画エリアについて

上記の規制以外に地区計画がかかっているエリアでは、同じ用途地域でも規制がさらに厳しくなるエリアもありますので、ご注意下さい。

 

 

 

それではまたpaper

 

 

 

 

 

◆西宮花火大会

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  こんにちは。太田ですpaper

9月に開催予定だった阪神大震災前以来の「西宮花火大会」が11月11日の日曜日に開催されるそうですsign039月の台風typhoonで会場周辺も被害があり延期されていたのですが、無事開催するそうで楽しみにしていますup

 

 

芦屋や神戸は花火大会が毎年開催されていますが、西宮も阪神大震災前までは開催されてたそうです。また関西の花火大会は7月~8月に開催されるところが多く、9月開催と聞いていたので猛暑から少しは逃れられそうな時期で楽しみにしていましたが、11月開催は少し寒いかもしれませんdown

 

 

花火は 19時30分~20時 とのことですが、16時から他の催しなどもあるそうですnote

 

 

   

 

  ■西宮花火大会 公式ホームページ

 

  ■会場 新西宮ヨットハーバー多目的広場

 

 

さほどPRされていないので、そんなに混まないのではと思っていますが、ぜひ花火の見れる場所を見つけて下さいpaper西宮青年会議所が主催とのことで、関係者の方々開催に至るまで大変だったかと思いますが、少しずつ規模を大きくして毎年開催できるよう願っていますhappy01

 

 

ということで11/11(日)の夕方以降に私に仕事の予定は入れないで下さいcoldsweats01

 

 

 

それではまたpaper

 

 

◆ブロック塀と注意事項

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 こんにちは。太田ですpaper

朝に大きな地震sign03我が家でも震度5弱とか・・。阪神大震災を箕面で体験していたのですが、その時の方がインパクトが強烈でしたcoldsweats01今回は前に住んでいた箕面あたりが被害が大きいようで震源周辺の方々が心配ですdown

 

何人かの方が犠牲になり、怪我などされた方も多いようですが、ニュースを見て気になったのが高槻の小学生が巻き込まれたというブロックの倒壊です。小学校のブールの外壁とのことで、本来防げた事故のような気がします。ブロックの倒壊した横がグリーンベルト(通学路)になっているのも信じられませんsign03

 

 

■ブロック塀と建築基準法

 

右側の図が、建築基準法施行令で定められた塀(ブロック塀、コンクリートブロック塀等)の図ですが、鉄筋などが入っていない場合は、高さ1.2m以下

 

鉄筋などが入っている補強ブロックの場合は、基礎や控え壁などのルールは別途ありますが、最大2.2m以下とのことですが、GL(平均地盤面)から2.2m以内とのことです。

 

 

 

 

 

 

倒壊したブロックの写真を見る限り、このブロックはまとまって崩れているので補強コンクリートブロック造り塀のようですが、控壁(支柱のような壁)もなく、道路からの高さだと3m以上あるのではないでしょうか?ブロックは1段20cm程度ありますので、8段だと1.6mで道路からだとプラス2mほどありそうです。

自治体によって多少規定が違うようですが、あきらかに違法で危険な状態であることは役所関係者は把握していたのではないでしょうか?annoy

 

 

■ブロック塀と住宅取得時の留意事項

 

●新築時の留意事項

新築時には建築確認申請時に、隣接するブロック塀や新設のブロック塀に関する高さや控壁(支柱)などにもチェックが入るのですが、隣地の敷地内に高いブロックなどがある場合、規制の対象外になることもあります。だからといって安心できるわけではありません。隣地と共有のブロックの場合は、通常のブロック塀の場合、高さを1.2m(6段相当)以下にする。控壁を敷地内に別途設けるなどの対応が必要です。共有の場合、隣地の承諾も必要になりますので、費用は新築側が出すケースが多いかと思います。控壁など設ける場合は、敷地が使いにくくなるケースも多いので、できればブロック上部規定内にをカットして、その上にフェンス(目隠しフェンス、メッシュフェンスなど)を設置する方が安全でしかも敷地を有効に使えます。

 

●中古住宅取得時の留意事項

中古住宅では、特に行政のチェックがほとんどありません。新築時に建物完成後に外構などを作られる場合も多く、違法であってもよほどのことがない限り行政のチェックが入らないので、違法ブロックのまま中古住宅として取得されるケースが多いのですが、ブロックが7段以上あったら危ないですし、控壁の有無など確認した方がよいです、また逆にブロック壁が高く、控壁などが敷地内にある場合は、思い切ってブロック上部数段カットして、その上にフェンスなどをした方が安全で控壁外して式地を有効に使い、しかもデザインや通風などもよくなるのでおすすめします。隣が見えすぎて嫌であれば、メッシュフェンスでなく、通風タイプの目隠しフェンスなど設置されるとよいですpaper

 

それにしても自然災害が年々増えてきているように感じます。まだ余震もあるようですし、大雨の予報もあるようなので気を抜けない日々が続きますが、皆さまご留意ください。

 

だいぶ前にアップしたブログで自然災害と保険をテーマにした

「自然災害の損失減らせます」

で火災保険やその他の共済での災害の補てん方法など記載しています。災害はおこらないのが一番良いですが、少なくとも経済的な損失はある程度カバーできます。よかったら参考にして下さいflair

 

最後に今回の地震により被害を受けられた皆様に心よりお見舞い申し上げます

 

それではまたpaper

 

◆関西圏と他地域の不動産事情

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    こんにちは。太田です。

 

常日ごろ関西圏はもちろんですが、関西圏以外の不動産の動きや価格など気になっているのですが、たまたまお客様から売却の依頼を受けていた東京のマンションや福岡の土地などと最近出会う機会があり、実務で相場などを体感できるので、関西圏の値動きなどとのバランス感覚を養う意味でとても有意義です。

 

不動産の取引事例などは全国どこでもデーターで見れますので、ここ数年の取引事例と直近の傾向と事例などでおおよその価格は予測できるのですが、実際に他地域の売却に関わってビックリするケースもあります。

 

東京の銀座の路線価が過去の記録を更新したというニュースが昨年ありましたが、バブル時代も経験した私からすると、とても関西では考えられません。たぶん一部の商業地だけなのかと思います。投機的な海外資本の流入などによる影響もあるのかもしれません。

先日東京の中央区のマンションの売却のお手伝いをさせていただきましたが、駅徒歩8分ほどの築18年のマンションですが、床面積1坪(約3.3㎡)あたりにすると300万円を超えていましたsign03値動き的にはここ2年くらいで15%~20%程度上がり、現状はやや横ばいのようです。東京オリンピックまで様子見という状況なのかもしれません。

 

また最近の事例ですが、福岡市内の土地で、福岡中心部(博多・天神)から電車で15分程度の場所にある駅から徒歩10分程度の一見普通の住宅地ですが、1坪あたり100万円以上していて過去の取引事例を見る限り、数年前から100万円以上の取引事例も多く、データー上は緩やかに上がっているようですのでもしかしたら関西圏の一部地域のように急激にあがる可能性もあるのではないかと感じましたup

 

たぶん福岡も特定地域なのかと思いますが、関西圏のいわゆる高級住宅地とあまり変わらない金額なのにビックリsign03しかも数年前から・・。天神などの街並みや大濠公園やサザエさん通り(名称に目を疑いましたが・)よかトピア通りなど主要道路沿いの景観など東京並みに感じましたpaper恐るべし福岡・・・。coldsweats02数年前に福岡市内の別の場所にいった時と全く違う印象でした。

 

 

■左はよかトピア通りから見た景観(奥にヤフードームの屋根が見えます)

■右は近くのコンビニですがソフトバンクホークスのロゴ入りcoldsweats01

 

そこで少しデーターを調べてみました。少し前のデーターですが、なんと人口増加数が全国2位upwardleft人口約270万人の大阪市より、人口約150万人の福岡市の方が人口増加数が多いのですsign03また現在もこの状況は続いていて毎年人口が増え続けています。3位は札幌市で地方大都市の人口増加が目立っているようです!札幌と福岡の人口増加内容の違いは、札幌市は比較的高齢者の人口増加が多く、北海道の他の不便なエリアからの移住がおおいようですが、福岡市は若い世代の移住が多いようです。ちなみに神戸市は下の表では増加していますが数年前から人口が減少しています。区別に見ると東灘区などはいまだに増加しています。

 

 

■政令指定都市の人口増減データー

 

 

現在、東京の住宅地で一番高いところで1坪400~500万円程度するそうです。阪神間だと住宅地だと高いところで1坪200万円程度ではないでしょうか?共通しているのは利便性と住環境がよく、基本的に平坦な場所ですが、最近1坪200万円以上で売られている阪神間の住宅地がぼちぼち目立つようになってきました。特によく見かけるのは西宮北口夙川岡本、苦楽園口の駅近の一部エリアですが阪急電車の停車駅がだいぶ高くなってきている気がします。芦屋ではまだ200万円を超える住宅地はさほど多くありませんが、これは土地の広さなどによるものだと思われます。芦屋は、西宮、神戸に比べ、土地の最低敷地面積の制限が厳しく、小さな土地の分譲や再販が少ないためどうしても総額が高くなり、1坪単価にすると低めになるのかと思います。全国的に有名な芦屋の六麓荘あたりでは1坪単価60~70万円程度です。ただし1区画数百坪などけた違いの区画が多いですがcoldsweats02芦屋でも駅近の住宅地でロケーションなどよければ1坪180万円程度するところもあります。ただし急上昇している物件は慎重に判断した方がよいですpaper

 

 

結論的には、 

全国どこでも良い場所は高くて上昇傾向up

という当たり前の結論になりましたsweat01

 

 

マンションは東京ほど上がっていないですが、それでもここ数年かなり高くなってきています。マンションに関しては、材料や人手不足による建築コスト上昇に伴い新築マンションが上がったことにより、中古マンションも引き上げられた価格の上昇で、土地価格の高騰より先に上がってきていましたが、土地の上昇の内容より中身が伴っていない気がします。現状での価格では積極的にはお勧めしませんが、住宅予算の中で戸建が難しいということであれば、できるだけポイントを押さえた低リスクのマンションを選択されるのが良いのかと思いますdanger

 

 

それではまたpaper

 

 

 

◆確定申告事前相談会のお知らせ

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   こんにちは。太田です。

またまた確定申告の時期が近づきました。昨年に住宅を取得されたり、住宅資金の贈与を受けられた方は、3/15までに申告が必要です。ランドバンクでは下記のスケジュールにて、当店のパートナー税理士による「確定申告の説明会」を個別に相談させていただきます。

また、現在住宅取得検討中で、税務相談を受けられたい方、相続や贈与などの相談を受けられたい方もご参加可能です。

 

■確定申告事前説明会&税務相談会のお知らせ■

 

日時:平成30年2月4日(日) 9時~13時(参加費無料)

場所:当店(JR西宮駅 南へ徒歩4分)

事前ご予約制 (1/30まで)

(個別相談になりますので事前にご希望時間帯をお知らせ下さい)

 連絡はTEL 0798-39-7558 担当太田まで

 

対象と内容

1.平成29年度に当店にて取引に関わったお客様の確定申告の仕方などの説明

2.現在、物件取得や贈与・相続対策などの検討をされているお客様の税務相談

 

 講師  吉田 豊道 先生(公認会計士・税理士)他

 

プロフィール

  同志社大学商学部卒業後、新日本監査法人などに勤務し、平成10年公認会計士合格、平成14年に大阪市中央区にて「吉田豊道綜合会計税務事務所」開業。所長。

税務・監査などの業務や、著書の執筆、上場企業の社外取締役・監査役などもされています。

 

見た目は若く見える吉田先生coldsweats01

 

気をつけないといけないよくある間違い

 

1.親や祖父母に住宅資金贈与は受けたけど、贈与税の申告はしていない。

  ⇒住宅資金贈与の特例は、期限(3/15)内に申告することが、絶対条件です!

 

2.新居取得のために、旧自宅を売却(買換え)をして、売却益が出たので居住用の3000万円控除を利用して、売却益が0となり、さらに住宅ローン控除も利用した。

  ⇒居住用の3000万円控除と、住宅ローン控除の併用はできません。いずれか有利な方を選択する必要があります。

*ただし、自宅売却が損失の場合は、他の所得と通算して住宅ローン控除も適用できます。内容によっては赤字が翌年以降も繰り越せます。所得税が0でも、住民税などに影響がでますので、申告はした方がよいです。

 

3.住宅資金の贈与を受けたのが前年だけど、家が完成するのは今年なので、確定申告は来年の予定

  ⇒土地先行取得などをされ、今年の3月15日までに棟上げ(上棟)をしていれば、住宅資金贈与の申告は今年になります。(住宅ローン控除の申告は、完成後居住が条件ですので、今年中に入居すれば来年の申告になります)

 

 

 

 

ご参加お待ちしていますpaper

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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