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◆西宮さくら祭り

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  こんにちは。太田ですpaper

 

 今年もさくらの季節がやってきました。例年より少し遅いですかねsign02当店の裏の公園の桜も五分咲きという感じです。いつもは西宮に限らず、芦屋川などのさくら祭りもさくらが散るころに行われていた気がしますが、今年はタイミングがよさそうですscissors

 

●西宮さくら祭り●

 

4月7日(日)

■場所 夙川界隈

 

  one.苦楽園会場

  two.夙川会場

  three.満池谷会場

 

いろいろなイベントが開催されるようですban

 

flair苦楽園ライトアップ  4/1~7

(*桜が散り次第終了とのことですが・・・)

 

flair越水浄水場さくらの通り抜け 3/30~4/7

 

 

 

 

●西宮その他の桜の名所

1.よみうりカントリークラブ

2.東山台

3.有間川緑道

4.丸山貯水池

5.北山緑化植物園

6.神呪寺

7.甲山森林公園

8.学園花通り

9.越水浄水場

10.満池谷・ニテコ池

11.廣田神社

12.武庫川河川敷

13.小曽根公園

14.新西宮ヨットハーバー

15.鳴尾新川沿い

 

だそうですwobbly

 

個人的には12番の武庫川河川敷と14番の新西宮ヨットハーバーが混んでなくて落ち着いて見れるのでおすすめですpaper

 

写真は昨年の新西宮ヨットハーバーの桜並木ですyacht

 

西宮市外の皆様もぜひお越し下さいpaper

フィギュアスケートの紀平選手も夙川・苦楽園近郊に住んでいるそうなので会えるかもsign02

 

 

まもなく夙川で新居完成予定のW様来年はお花見呼んでくださいcoldsweats02

 

 

 

それではまたpaper

 

 

 

 

 

 

◆確定申告事前説明会のお知らせ

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確定申告の時期が近づいてきました。平成30年に住宅を取得されたり、住宅資金の贈与を受けられた方は、3/15までに申告が必要です。ランドバンクでは下記のスケジュールにて、当店のパートナー税理士による「確定申告の説明会」を個別に相談させていただきます。

 

また、現在住宅取得検討中で、税務相談を受けられたい方、相続や贈与などの相談を受けられたい方もご参加可能です。

 

■確定申告事前説明会&税務相談会のお知らせ■

 

日時平成31年2月3日(日) 9時~  (参加費無料)

場所:当店(JR西宮駅 南へ徒歩4分)

事前ご予約制 (1/27まで)

(個別相談になりますので事前にご希望時間帯をお知らせ下さい)

 連絡はTEL 0798-39-7558 担当太田まで

 

 

対象と内容

1.平成30年度に当店にて取引に関わったお客様の確定申告の仕方などの説明

2.現在、物件取得や贈与・相続対策などの検討をされているお客様の税務相談

 

 講師  吉田 豊道 先生(公認会計士・税理士)他

 

プロフィール

  同志社大学商学部卒業後、新日本監査法人などに勤務し、平成10年公認会計士合格、平成14年に大阪市中央区にて「吉田豊道綜合会計税務事務所」開業。所長。

税務・監査などの業務や、著書の執筆、上場企業の社外取締役・監査役などもされています。

 

   

 

皆様のご参加お待ちしていますpaper

 

 

 

◆年末年始の営業について

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 ■年末年始のスケジュールについて■

 

   12月29日~1月3日 

 snow冬期休暇とさせていただきます。

 

 new1月4日より通常どおり営業します。

 

 

 fujiよい新年をお迎えください

 

◆西宮、芦屋、神戸土地利用の違い

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  こんにちは。太田ですpaper

 

今回は、同じ敷地でも地域によって違う土地の上に建物を建てれる位置や隣地との間隔についての話です。

下の図は、西宮・芦屋・神戸の同じ用途地域で建物が建てられる場所を白抜きにした図です。

 

 

用途地域は、一番下の用途地域図MAPでは西宮と芦屋の国道2号線、山手幹線南北の町境周辺MAPですが黄緑色のエリアで、第1種中高層住居専用地域または第2種中高層住居専用地域という場所です。一番住宅需要が多い場所で、住宅系のエリアの中では土地代の単価が一番高いエリアではないでしょうか?

 

芦屋・西宮・東灘あたりの駅から徒歩圏の平坦な住宅地はこの用途地域が多いかと思います。基本的に低層住居専用地域(一番下の用途地域図MAPの濃い緑色のエリアでゆったりとした間隔で家が並び、一戸あたりの敷地面積が広いいわゆる高級住宅地)の次に建築規制が厳しいエリアですが、マンションなどもあるエリアです。MAPのピンクは近隣商業地域、黄色は第一種住居地域といって、駅周辺や幹線道路沿いなど建築規制が緩めの場所で、住宅地としてはやや妥協が必要なの場所かと思います。

 

 

 

●道路が一方向に面している間口10m・奥行10mの100㎡の土地で仮に比べてみました。(実際には間口が狭く奥行きが長い長方形の土地が一般的ですが・・・)

 

斜線部分が隣地や道路との外壁後退距離で建物が建てられない場所です。建物の外壁をこの白いエリア内で建てないといけません。もちろん建ぺい率というのが元々ありますので、その範囲内(通常はこのエリアだと60%のところが多いです。100㎡の60%だと60㎡になりますが・・)

 

 

 

芦屋の外壁後退距離は建物計画に影響大

同じ用途地域で比較すると芦屋が一番厳しい規制と言えますが、西宮は道路側にも外壁後退距離の規制がかかります。駐車場などは斜線部分でも問題がありませんので、道路側近くに駐車場を持ってくるのが一般的ですので一方道路の敷地の場合西宮の道路側の外壁後退はさほど建物計画に支障がないのかと思います。

 

実際には間口の方が狭い長方形の土地が多いので、芦屋の隣地との外壁後退距離0.7mは建物計画にかなり影響がでます。 ただし住環境という観点では隣地との距離が空けば空くほどゆったり感はあり、住み心地はよいのではないでしょうか?

 

例)奥行10mの建物の場合、西宮・神戸に比べ芦屋では両側外壁後退で40cm建てれる床面積が変わるので、2階建てだとすると0.4m×10m×2=8㎡(約4.8帖分)床面積が少なくなります。

 

 

 

2階建てで駐車場1台をとるための必要な敷地面積は?

よくお客様が希望される2階建て・駐車場1台付を実現するためには、建物床面積にもよりますが、一般的な3LDKまたは4LDKの建物床面積90㎡~100㎡とすると、土地の形にもよりますが西宮・神戸の場合敷地面積90㎡~芦屋だと100㎡~程度最低ないと難しいかもしれません。それ未満の敷地の場合、3階建てでないと満足な建物床面積がとりずらいです。

 

 

 

角地の場合

 

角地の場合(道路幅員それぞれ4m以上)、通常この用途地域では建ぺい率が10%アップできますので通常70%の建ぺい率になります。西宮の場合、道路側にも外壁後退が必要なので、西宮の角地は少し不利かもしれません。反対に芦屋の角地は数字を見てもわかるように有利で狙い目だと言えます。どのエリアも一方道路を比べると2階建て駐車場1台の標準的な家を建てる場合の敷地面積は5㎡程度少なくとも実現可能です。

 

ちなみに芦屋・神戸のように道路側に外壁後退の規制がかからない場合でも、屋根の軒や樋などが道路側にはみ出すことはできません

 

 

●神戸の留意点

外壁後退距離は西宮・芦屋はそれぞれ平成12年に制定された 【まちづくり条例】という市の条例で用途地域別に外壁後退距離が定められていますが、神戸の場合条例での規制ではなく、民法で定められている外壁後退距離(0.5m)を準用して建てるのが一般的ですが、建築事業者が複数区画建築するようなケース(いわゆる建売)では、隣地も同じ所有者(建築事業者)なので民法の外壁後退距離は不要になり、同じ建売業者が販売する隣地との距離も0.5m空いてなくてもよいことになります。住環境という観点からは・・・・・少し狭苦しく感じるかもしれません。

 

 

■用途地域図

 

上の図の濃い緑色のエリアは低層住居専用エリアで、住環境はとても良い場所ですが、建ぺい率が40%~50%で外壁後退距離も1.0mなどさらに規制が厳しく、土地の最低敷地面積などの制限などもあり、相当敷地が広くないと建物計画が難しく、土地代だけでも相当な高額になってしまうエリアです。

 

 

■地区計画エリアについて

上記の規制以外に地区計画がかかっているエリアでは、同じ用途地域でも規制がさらに厳しくなるエリアもありますので、ご注意下さい。

 

 

 

それではまたpaper

 

 

 

 

 

◆西宮花火大会

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  こんにちは。太田ですpaper

9月に開催予定だった阪神大震災前以来の「西宮花火大会」が11月11日の日曜日に開催されるそうですsign039月の台風typhoonで会場周辺も被害があり延期されていたのですが、無事開催するそうで楽しみにしていますup

 

 

芦屋や神戸は花火大会が毎年開催されていますが、西宮も阪神大震災前までは開催されてたそうです。また関西の花火大会は7月~8月に開催されるところが多く、9月開催と聞いていたので猛暑から少しは逃れられそうな時期で楽しみにしていましたが、11月開催は少し寒いかもしれませんdown

 

 

花火は 19時30分~20時 とのことですが、16時から他の催しなどもあるそうですnote

 

 

   

 

  ■西宮花火大会 公式ホームページ

 

  ■会場 新西宮ヨットハーバー多目的広場

 

 

さほどPRされていないので、そんなに混まないのではと思っていますが、ぜひ花火の見れる場所を見つけて下さいpaper西宮青年会議所が主催とのことで、関係者の方々開催に至るまで大変だったかと思いますが、少しずつ規模を大きくして毎年開催できるよう願っていますhappy01

 

 

ということで11/11(日)の夕方以降に私に仕事の予定は入れないで下さいcoldsweats01

 

 

 

それではまたpaper

 

 

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