◆新築か中古か?(マンション編)

スタッフブログ

◆新築か中古か?(マンション編)

 こんにちは。太田です。

今回は「マンションは新築か?中古か?」というテーマで、ブログを書いてみました。

 

新築マンションの事業者利益は約2割と言われ、そのうち1割が事業者の販売コストで実際の利益は1割と言われています。そのため90%以上予定の販売価格で売らないと事業利益はかなり厳しくなるようで、売れ残って倒産してしまう事業者などもたまに耳にします。では新築マンションが中古になったら2割下がってもよさそうなものですが、現実的にはそんなことはありません。場合によっては新築価格以上の取引価格になるマンションも少なからずありますし、実際にここ数年で何度かそんな取引も体験しました。

 

私がお客様からマンションの販売を依頼されて場合、特殊な事情がない限り基本的に買われた値段は聞きません。建てられた時期やその時の時代背景や経済状況などによって、全く価格が違いますし、逆に聞くと売却価格を算定するのに判断を誤ったりしてしまうのであえて聞かないようにしています。

売却市場では買った値段や新築時の価格はあまり関係ないからです。売却後に初めて買った値段を知るケースがほとんどですが、買った値段より高く売れているお客様も少なからずいます。その人たちの共通点はよい場所と取得時期でしょうか?

 

新築物件の年間値下がり率ですが、過去10年間のデーターで首都圏で約2%という数字がでていて、この中には駅近や郊外型も含まれるのですが、もう少し細かくわけると東京が最も値下がり率が低く千葉県が最も高いという結果になっています。もちろん値下がり率は最初は大きく、徐々に減っていくのですが、東京で築1年で約5%の値下がりに対し、千葉県で・埼玉では築1年で15%下がっているようです。首都圏平均で築1年で10%の値下がりとなっています。

10年間の平均だと東京は年間2%弱で、千葉・埼玉は年間3% なのですが、これも平均であり場所によって率が変わります。結局場所や物件によって値下がり率が変わってくるのですが、関西においても同じことが言えます。人気のある地域の駅近物件だと年間平均1~2%、郊外型や駅から遠い物件やスロープのある場所にある物件は年間平均3%程度の値下がり率ということで、築1年でよい場所の駅近物件なら5%程度、郊外型や駅から遠い物件だと築1年で15%程度値下りする可能性があるということです。

 

結果的に新築時の事業利益は2割ですが、築1年の中古になっても2割は下がらないということです。

 

中古マンションは仲介手数料3%と値下がり率2%で約5%で、結局駅近のよい場所にある物件は新築も中古もは損得はあまりないということになりますが、郊外型や駅から遠い物件、スロープのある物件などは築1年で15%程度の値下がりになるのに対して中古だと仲介手数料3%と値下がり率3%で6%程度なので中古の方が特になるという結論になります。トータル的に判断をするとしたら、マンションは中古の方がリスクが少ないという結論になります。

 

もう少し長いスパンでみると、10年間で10%の値下がりの物件と30%の物件が存在するのですが、気をつけなければいけないのは、住宅ローンの元本の残です。

 

融資を受けて取得した場合の10年後のローン残率

(*取得価格からみたローンの残率です)

 

上の表を見てただくと、金利1%の住宅ローンで35年返済で頭金なしで郊外型のマンションを取得すると住宅ローンの残は75%になるのに対して、マンションは3割値下がりして70%となります。マンション価格よりローンの残債の方が多いという結果になり、売却する場合には追加の自己資金が必要になります。そうなると買換えや売却がしにくくなり、将来のステップアップを望んで取得する場合は、頭金(自己資金)を2割程度入れないとローン残が時価を上回ってしまいます。この現象は郊外型だけでなく、駅から遠い坂道にある物件などでもよく見受けられます。

このような物件の新築は本当に注意が必要ですので、自己資金をある程度用意するか一生住むくらいの覚悟を決めて購入の判断をされたほうがよいです。できれば中古で取得したほうがよいですが・・。

 

 

人気のあるマンションの共通点は?

 

 1.駅近 2.管理が充実 3.大型 4.タワー 5.周辺環境 6.ブランド(ネームバリュー) 7.角部屋 8.高層階

 

こんな感じでしょうか?すべてにあてはまらなくてもいいのですが、駅近+αが多ければ多いほど値下がりしにくいのではないでしょうか?

少し前に売却依頼を受けた住吉の「ザ・ハウス住吉」で80㎡強のマンションが築5~6年で中古で6000万円以上で取引されていたのにはビックリしましたが、やはりすぐ売れましたeye駅から7~8分あり、タワーマンションでもないのですが・・・。ロビーや駐車場は高級ホテル並みですcoldsweats02

 

芦屋の大桝町にある「アクセシオ芦屋」は築25年ですが、100㎡強とは言え今だに5000万円以上しますし、ほとんど売り物件が市場に出回りません。総戸数は22戸で大型とは言えないのですが、駅近で、芦屋中心部では珍しく11階建ての高層マンションで外観は高級ホテルのようです。周辺も区画整理された街並みで芦屋川にも近く、高層マンションが少ない芦屋中心部での物件の希少性もあるのだと思います。

 

比較的手ごろなマンションでもあまり下がらないマンションもあります。JR甲南山手の駅近くにある「セルパ」なんかはやはり利便性や環境で人気があり、しかも大型マンションなので管理費も安めです。

各地域で人気のあるマンションの共通点は似ているようです。

 

ちなみに毎年3%ずつ下がった場合、33~34年程度で価値が0になるかというと、そんなこともなく古くなればなるほど値下がり率は鈍化しますdown

金融機関などはマンションの耐用年数を60年程度で見ているのが一般的ですが、資産価値としては部材の高品質化、建築規制の強化、耐震などの技術の向上、管理力の向上などで今後もう少し長期化すると思われます。

 

 

 

11月は土地について中心にブログを書こうと思っていますpen

 

 

 

それではまたpaper

 

 

 

  • ログイン
  • 新規登録
  • 収益物件
  • 値下げ物件
  • 建築条件無しの土地
  • 夙川エリア特集
  • 沿線検索
  • 学校区検索
  • 地域検索

このたびは株式会社ランドバンクのホームページをご覧いただき誠にありがとうございます。

  • 無料相談
  • 物件リクエスト
  • 物件査定
  • スタッフブログ
  • 株式会社ランドバンク
  • 会社概要・アクセス
  • facebook