こんにちは。太田です。今回は、住宅取得後の提案の3番目の（老後の不労所得に向けての対策）について、提案させていただきます。
大企業や公務員などで生涯勤めて何千万円もの退職金をもらえる人は、ごく一部の人だと思います。いすれ定年を迎えたり、働けなくなる日を迎えるのですが、老後の年金収入だけで生活していくことは現実的にはかなり難しく、また現在人口の27％と言われる65歳以上の老齢人口がさらに増えることに伴い将来の年金額も過去の流れから判断するとあまりあてにならない気がします。
総務省統計局のデーターによると、高齢無職世帯の平均消費支出は1ヶ月257,230円で収入は社会保障給付156,267などで月に81,721円の赤字だそうです。
働けなくなった時に年金以外の収入があるのが理想ですが、現実的には定期預金などの利息収入や株式の配当金やさらには株式の売却益などが考えられますが、定期預金の利息や株式の配当金で月に何十万の収入を得ようと思ったら相当な元本が必要で、そんな大金があれば対策は必要ないと思います
一番現実的な定期収入は不動産の貸し付けによる家賃収入だと思います。株も不動産も売買を繰り返して売却（キャピタルゲイン）で利益を得ている人もいるようですが、現実的なのはやはり家賃収入のような定期収入（インカムゲイン）です。例えば月に30万円の家賃収入が見込めたらどうでしょうか？
少なくとも老後の生活の不安は減ると思います。
私は買換え希望のお客様と話をする際、場合によっては現住居を売らない提案をするケースもよくあります。
最優先するのは新居の取得ですが、お客様の新居の希望が売らなくてもかなえられるのであれば、あえて売る必要はないと思います。それは老後の不労所得を意識するからです。
例えば5000万円の新居の購入希望のお客様が現在住んでいるマンションが予想売値2000万円で売却して3000万円の住宅ローンを組んだ場合、35年返済で月額約8.1万円の住宅ローンになります。売らずに5000万円のローンを組んで月額約13.5万円の支払いですが、2000万円のマンションを貸すと推定月額10～12万円程度の家賃収入が見込まれ、固定資産税や管理費などを差し引いても月6～8万円程度の収入は見込めます。
| 売却 | 保有 | 違い | |
| 自己資金 | 2,000万円 | ||
| 融資額 | 3,000万円 | 5,000万円 | 融資増2,000万円 |
| 融資返済月額 | 8.1万円 | 13.5万円 | 支払増加5.4万円 |
| 家賃収入（NET) | 6万円 | 収入増加 6万円 | |
| 将来資産 | 住居のみ | 住居+元家 | 賃貸不動産増加 |
| 将来の不労所得 | なし | あり | あり |
＊家賃収入は諸費用差引後で低めに設定しています
メリットとしては、
1.現住居の財産が残せること。
2.老後の家賃収入が見込めること。
3.実は貸した賃借人（他人）が新居の当初予定との差額を払ってくれていること。
利益が出れば、当然税金もかかってくるのですが、実は建物の減価償却費というお金が出て行かない費用が毎年発生するのでそれを差し引いた残りが利益になります。場合によっては減価償却費の方が多くて計算上マイナスになるケースもあります。それから家賃やそのマンションの査定は経過とともに少しずつ下がる可能性が高いです。ただし決して0になることはなく、自分の勤務先の収入だけではできないことが可能になります。
ケースによっては現在の家のローンが残っていてもその金額によっては、売らない提案をさせていただきます。もちろん一番重要なのは新居の購入に支障がないという前提ですが・・・。
上記は買換えのお客様の例ですが、新居購入後に他の収益不動産を取得していく方法ですが、基本は家賃収入と不動産融資のローン返済との差を活用しながら、少しずつステップアップしていくとよいかと思います。そして退職時または離職時に不動産の融資返済が終わっているのが理想です。また多少融資が残っていても収入の方が多ければさらに財産を増やせるかもしれません。
現在500万円程度のワンルームマンションがとても売れています。例えば1000万円のマンション1つより500万円のマンション2つの方が空室リスクが減ります。5000万円の物件1つより、2500万円のものを二つの方がリスクは減らせます。そうやって少しずつステップアップされていくとよいかと思います。
一般的な収益物件の利回りは5％～10％程度です。それに対して不動産ローンは2％～3％程度です。もちろん管理費用やメンテナンス費用などもみておく必要があるので、表面利回りだけで判断するのではありませんが、それでも銀行や賃借人という第三者の力も活用することにより、将来の不労所得に向けて一般の方でも充分可能です。
住宅取得前の方が、その先の老後の不労所得まで意識されるのでしたら、できれば住宅取得のための自己資金は抑えてなるべく住宅ローンを沢山組んで、予定していた自己資金を次の不動産に向けての自己資金に活用された方がベターです。住宅ローンほど低い金利はありません
家賃収入などの収益が得られる物件を収益物件と呼びますが、いろいろな懸念事項もあり、単純に現在の利回りだけで判断するとリスクもあります。将来的な資産価値や金利などの経済状況も意識した判断が必要となり、リスクヘッジをしながらすすめる必要もあります。また500万円のワンルームを取得するのは、将来のための手段に過ぎず、最終的に一棟ビルや、アパート経営など管理面も合理化し、土地としての価値も保有できる形態にしていかれるのが、日本の資産価値の判断基準には向いているのかと思います。
すでに、実行されている方や実行をしようとされている一般のお客様も最近よく相談に来られます。そこでランドバンクでは、ホームページに収益物件の項目を増やしました。収益物件はやはり場所も重要なので、芦屋、西宮、東灘に限らず、もう少し広範囲（三宮・大阪など阪神間）で掲載を予定していますので、ご興味のある方は参考にして下さい
次回のブログで収益物件のリスクヘッジについて書こうと思います。本職？の住宅取得サポートでは西宮・芦屋を中心に情報を入手していきますので、そのエリアでお探しの方は会員登録をしていただいた方が、情報が沢山見れますのでよかったらご登録して下さいすぐにIDとパスワードが発行されます！
決してもったいぶって隠しているのではなく、不特定の人に見せてはいけない情報だからです店舗にご来社いただければ、すべての情報はお見せできます
ところで、住宅取得後の提案1で「住宅ローンの借換え」・提案2で「配偶者への贈与」を書かせていただきましたが、その後、いずれも実際に行動にうつされたお客様や現在進められているお客様などもいて、なんとなくうれしいです
きっとこのブログを読んでフェニックス共済に入られた方もいると思うのですが？
、安くて効率的なリスクヘッジなので、今回の台風だけに限らず、今後の自然災害に対しても安心感を与えてくれると思います。
ところで、某銀行は現在住宅ローンの借換えのお客様が殺到しているそうで、申し込みや相談アポイントなども相当日にちがかかるそうです
動いている人は動いていますね
それではまた
