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◆新築か中古か?(戸建編)

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 こんにちは。太田です。

 

今回は、戸建て住宅の選択に関して、新築か中古か?悩まれている方に私なりにアドバイスさせていただいている判断基準を書いてみました。

 

一般的にはほとんどの方が新築がいいというのは当たり前ですが、そこには予算という大きな壁が必ずあります。戸建て住宅の価格は新築でも中古でも、マンションのように取引事例比較で時価を算定するのと違い、単純に土地代+建物代になり、新築の建物価格は車の種類や性能と同じで多種多様で金額もマチマチです。

 

中古住宅の場合は、木造や軽量鉄骨の場合、通常20~30年程度の耐用年数で計算されますが、20年を超える築年数の木造建物の場合、ほとんど建物価値は売却時において建物価値を評価しないケースが多いです。実際にはメンテナンスをきっちりしていれば、50年以上でも充分利用できます 。

 

■滅失住宅の平均築後年数の国際比較

 

上の表は少し前の資料ですが、日本において住宅の平均滅失年数は30年ということです。決して住宅の寿命というわけではありません。アメリカやイギリスに比べかなり短いのですが、これは住宅性能だけではなく、日本独自の湿度の高い気候や、地震などの影響、デザインの陳腐化を嫌う国民性、建築基準の改正や強化などの理由もあるのかと思います。

 

■中古住宅のポイント■

1.新耐震基準 の1981年6月1日 以降に建てられた家かどうか?

 これは耐震などの安全面からの一つの目安です。

 

2.取得時に築20年以下であるかどうか?

 これは経済面からのポイントで、住宅ローン融資を受けて取得する場合に、住宅ローン控除という制度があるのですが、原則築20年以内という基準があります。

 

3.建物にアスベストが含まれていないかどうか?

 これは健康面からのポイントですが、現実的にどの程度含まれているかどうか調べるのは困難なので、やはりいつに建てられたかが一つの基準になります。1986年(昭和61年)1995年(平成7年)にアスベストの使用に関する大幅な規制がかかっています。特に1995年の規制はかなり大掛かりな規制になっており、この時期以降の建物はアスベストの含有率はかなり低くなっています。

 

4.途中で間取り変更を伴う大幅なリフォームをされていないかどうか?

 これも安全面の問題ですが、重要な柱や壁を抜いているケースもあります。大工さんによっては構造上の主要な壁かどうか判断できないケースも多く、言われたとおりに間取り変更をしてしまい、構造などの専門家がみて初めて発覚するケースも経験しました。そのためこのようなケースでは、新築時の設計図面などが保管されていれば、対処可能ですが、書類もないような場合は見送った方がよいです。

 

5.建築確認申請書類が保管されているかどうか?

 新築時の確認申請書類がないと、ちゃんと正式な手続きをして官公庁が許可したかどうか?新築時と間取りなどが変わっていないかどうか?の判断ができません。間取り変更をしたからといってすべて安全性に問題があるわけではありませんが、問題のない間取り変更や改築かどうかの判断がしづらくなります。

 

上記は前にもブログで書かせていただきましたが、上記5点をすべてクリアーしていればあまり問題はありません。

では築20年超の場合は?

既存住宅の瑕疵担保保険に加入できれば築20年超でも住宅ローン控除も適用できますし、この保険に加入しようと思えばきちんと専門家が検査も行うので、検査の結果多少の補修の指摘があったとしてもそれに対する補修をすれば安心して住むことができます。

 

築20年超の場合で住宅ローン控除の適用する場合は、他にも耐震改修工事などをすれば認められるケースもありますが、この耐震改修工事はかなり高額になります。高額のリフォームをしなければならないのなら建替えてしまった方が中長期的にはよいかもしれません。

 

ちなみに既存住宅の瑕疵担保保険ですが、検査と保険料で10万円程度です。保険期間は最大5年ですが、その後も定期的にメンテナンスをすれば長期利用ができます。住宅ローン控除のためだけでなく、安心という意味では築10年を超える中古住宅はぜひこの保険に加入されることをお勧めします!

 

リフォーム代の目安は?

大幅なリフォームの場合でも建替え時の半額くらいまでが目安ではないでしょうか?私の知る限り、そこそこの住宅性能(耐震性・断熱性など)で建替えする場合、ローコストビルダーで坪40万円~45万円位が下限かと思います(3階建はもう少し高いです)。それより安いビルダーもあるようですが、建築基準法ぎりぎりの性能のビルダーはおすすめできません。ただし建替えの場合には取り壊し費用もかかるので、建替える場合には別途200万円程度見ておいた方がよいです。ということでリフォーム代の目安としては、坪数x20万円程度が上限ではないでしょうか?

(一般的な家の基準ですので、かなりお金がかかっていそうな家の場合は、ケースバイケースです)

 

例えば30坪の床面積の家をリフォームする場合、

    20万円x30坪<600万円

30坪の床面積で600万円以上のリフォームをするなら建替えた方がよいかと思います。(あくまで主観ですが・・・)

 

新築の場合は、10年間の瑕疵担保保証が付きますし、固定資産税などの軽減措置などいろいろなメリットもあります。また省エネ性など中古とはやはり違ってきますので、長期的に見るとあまり高額なリフォームは建替えと総支払額があまり変わらなくなってくることも考えられます。

 

中古のリフォームの場合は、総支払額を抑えることができますので、新築物件より場所や敷地の広さなどを優先できるメリットもあり、将来建替えもできます。また資産価値という面では土地の価値が高いために、売却時の経済的リスクも少なくなりますので、これという物件に出会った場合でも買い替えなどもしやすいでしょう。

 

思っている予算で、希望している場所や広さなど新築だけにこだわるとなかなか見つかりません。ですので中古という選択肢も含めるともう少し見つかりやすくなると思います。

 

 

それではまたpaper

 

 

 

◆住んでみたい街ランキング

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 こんにちは。太田です。

関西で住んでみたい街ランキングで芦屋が昨年の首位から10位に転落!なんて見出しの記事があったのですが、よく見ると今年から選択できる駅が152駅から1160駅に選択肢が増えたとか・・。

 

 

(1)西宮北口(2)夙川(3)岡本(4)梅田(5)宝塚(6)芦屋川(7)御影(8)千里中央(9)豊中(10)芦屋・・・。

 

よく見ると芦屋川が6位で芦屋が10位とのことですが、芦屋駅から芦屋川駅まで歩いて6~7分とかなり近くて生活圏も同じなのに・・。分散しているだけのような気もしますが・・coldsweats01

西宮北口は今年から選べるようになって初登場で1位だそうです・・。逆に今まで選べる駅に入っていない方がおかしい気がしますが・・coldsweats01。メジャセブンーというデーターだそうです。

 

SUUMOなどでも似たような結果になっていますが、なんとベスト10に兵庫県内の阪急沿線が5件、芦屋駅を入れると6件(西宮2、芦屋2、神戸市東灘区2)ということで、土地やマンションが高いのもうなづけます。ちなみに芦屋はJR、阪神の両駅が含まれるそうです。アンケートの対象者は大阪、京都、兵庫、奈良の4府県に住む20歳以上の新築マンションを検討してる人が対象とのことなので、すべての世代均等というわけではなさそうです。

 

1位の西宮北口の理由は「交通の便がよいから」「日常の生活に便利だから」とのことで、4位の梅田の理由と同じだと思いますが、他の兵庫県内の場所は「閑静な街並みだから」という理由とのことです。でもよく見ると閑静な街並みだけが理由ではなく、交通の便がよいのはどこも当てはまると思います。

 

結局梅田を中心とした電車の移動時間で北限が宝塚、西限が御影ということなのでしょう。SUUMOでは三宮もベスト10に入っていましたが、少し距離があると思われているのではないでしょうか?

 

交通の便がよく、日常生活に便利で、閑静な街並みというのがキーワードだとすれば、やはり坂道のある場所は敬遠されがちなのかと思います。物件取得の際の将来的な資産価値を考えた場合のキーワードも同じなのかと思います。

 

そんな予算がない!って言われる人も多いかと思いますが、1.新築でなく中古にする 2.南向きはあきらめて北向きで日照を工夫した建物にする。3.敷地面積を減らして2階建でなく3階建にする。4.整形地でなくて旗竿地などの不整形地にする・・・などなど方法はあるかと思います。不動産の購入は予算があるので、妥協の連続ですが冷静な判断が必要ですgood

 

 

 

それではまたpaper

 

◆新築か中古か?(マンション編)

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 こんにちは。太田です。

今回は「マンションは新築か?中古か?」というテーマで、ブログを書いてみました。

 

新築マンションの事業者利益は約2割と言われ、そのうち1割が事業者の販売コストで実際の利益は1割と言われています。そのため90%以上予定の販売価格で売らないと事業利益はかなり厳しくなるようで、売れ残って倒産してしまう事業者などもたまに耳にします。では新築マンションが中古になったら2割下がってもよさそうなものですが、現実的にはそんなことはありません。場合によっては新築価格以上の取引価格になるマンションも少なからずありますし、実際にここ数年で何度かそんな取引も体験しました。

 

私がお客様からマンションの販売を依頼されて場合、特殊な事情がない限り基本的に買われた値段は聞きません。建てられた時期やその時の時代背景や経済状況などによって、全く価格が違いますし、逆に聞くと売却価格を算定するのに判断を誤ったりしてしまうのであえて聞かないようにしています。

売却市場では買った値段や新築時の価格はあまり関係ないからです。売却後に初めて買った値段を知るケースがほとんどですが、買った値段より高く売れているお客様も少なからずいます。その人たちの共通点はよい場所と取得時期でしょうか?

 

新築物件の年間値下がり率ですが、過去10年間のデーターで首都圏で約2%という数字がでていて、この中には駅近や郊外型も含まれるのですが、もう少し細かくわけると東京が最も値下がり率が低く千葉県が最も高いという結果になっています。もちろん値下がり率は最初は大きく、徐々に減っていくのですが、東京で築1年で約5%の値下がりに対し、千葉県で・埼玉では築1年で15%下がっているようです。首都圏平均で築1年で10%の値下がりとなっています。

10年間の平均だと東京は年間2%弱で、千葉・埼玉は年間3% なのですが、これも平均であり場所によって率が変わります。結局場所や物件によって値下がり率が変わってくるのですが、関西においても同じことが言えます。人気のある地域の駅近物件だと年間平均1~2%、郊外型や駅から遠い物件やスロープのある場所にある物件は年間平均3%程度の値下がり率ということで、築1年でよい場所の駅近物件なら5%程度、郊外型や駅から遠い物件だと築1年で15%程度値下りする可能性があるということです。

 

結果的に新築時の事業利益は2割ですが、築1年の中古になっても2割は下がらないということです。

 

中古マンションは仲介手数料3%と値下がり率2%で約5%で、結局駅近のよい場所にある物件は新築も中古もは損得はあまりないということになりますが、郊外型や駅から遠い物件、スロープのある物件などは築1年で15%程度の値下がりになるのに対して中古だと仲介手数料3%と値下がり率3%で6%程度なので中古の方が特になるという結論になります。トータル的に判断をするとしたら、マンションは中古の方がリスクが少ないという結論になります。

 

もう少し長いスパンでみると、10年間で10%の値下がりの物件と30%の物件が存在するのですが、気をつけなければいけないのは、住宅ローンの元本の残です。

 

融資を受けて取得した場合の10年後のローン残率

(*取得価格からみたローンの残率です)

 

上の表を見てただくと、金利1%の住宅ローンで35年返済で頭金なしで郊外型のマンションを取得すると住宅ローンの残は75%になるのに対して、マンションは3割値下がりして70%となります。マンション価格よりローンの残債の方が多いという結果になり、売却する場合には追加の自己資金が必要になります。そうなると買換えや売却がしにくくなり、将来のステップアップを望んで取得する場合は、頭金(自己資金)を2割程度入れないとローン残が時価を上回ってしまいます。この現象は郊外型だけでなく、駅から遠い坂道にある物件などでもよく見受けられます。

このような物件の新築は本当に注意が必要ですので、自己資金をある程度用意するか一生住むくらいの覚悟を決めて購入の判断をされたほうがよいです。できれば中古で取得したほうがよいですが・・。

 

 

人気のあるマンションの共通点は?

 

 1.駅近 2.管理が充実 3.大型 4.タワー 5.周辺環境 6.ブランド(ネームバリュー) 7.角部屋 8.高層階

 

こんな感じでしょうか?すべてにあてはまらなくてもいいのですが、駅近+αが多ければ多いほど値下がりしにくいのではないでしょうか?

少し前に売却依頼を受けた住吉の「ザ・ハウス住吉」で80㎡強のマンションが築5~6年で中古で6000万円以上で取引されていたのにはビックリしましたが、やはりすぐ売れましたeye駅から7~8分あり、タワーマンションでもないのですが・・・。ロビーや駐車場は高級ホテル並みですcoldsweats02

 

芦屋の大桝町にある「アクセシオ芦屋」は築25年ですが、100㎡強とは言え今だに5000万円以上しますし、ほとんど売り物件が市場に出回りません。総戸数は22戸で大型とは言えないのですが、駅近で、芦屋中心部では珍しく11階建ての高層マンションで外観は高級ホテルのようです。周辺も区画整理された街並みで芦屋川にも近く、高層マンションが少ない芦屋中心部での物件の希少性もあるのだと思います。

 

比較的手ごろなマンションでもあまり下がらないマンションもあります。JR甲南山手の駅近くにある「セルパ」なんかはやはり利便性や環境で人気があり、しかも大型マンションなので管理費も安めです。

各地域で人気のあるマンションの共通点は似ているようです。

 

ちなみに毎年3%ずつ下がった場合、33~34年程度で価値が0になるかというと、そんなこともなく古くなればなるほど値下がり率は鈍化しますdown

金融機関などはマンションの耐用年数を60年程度で見ているのが一般的ですが、資産価値としては部材の高品質化、建築規制の強化、耐震などの技術の向上、管理力の向上などで今後もう少し長期化すると思われます。

 

 

 

11月は土地について中心にブログを書こうと思っていますpen

 

 

 

それではまたpaper

 

 

 

◆収益物件のポイント

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 こんにちは。太田です。

前回のブログで老後のための不労所得に収益物件のすすめを提案させていただきましたが、収益物件の懸念事項やリスクヘッジについてもう少し突っ込んでみたいと思います。デメリットやリスクヘッジばかりの内容ですが、こういうことを把握した上でされるとよいという意味です。前回にも書きましたが、第三者(賃借人)や銀行を活用して現在の勤務先の収入以外で資産や不労所得を増やせると言う意味ではおすすめできますsign03

 

■懸念事項■

1.本当の利回りは?

2.管理やメンテナンス費用

3.空室になった場合は?

4.借入時の金利の取り扱いに注意

5.金利が上がった時のリスクは?

6.将来の価値は?

 

1.本当の利回りは?

賃借人から受取る家賃や管理費を年間総収入として販売価格で単純に割った数字を「表面利回り」として掲載しているところが多いかと思います。中には所有者が管理組合に支払う月々の管理費や修繕積立金なども家賃収入から差し引いて「実質利回り」として表記しているところもあります。実際には所有者が支払う固定資産税も毎年かかります。また所有して賃貸における管理を外注するケースが多く、この管理費も本来、月々発生するので差引する必要があります。マンションなどによっては、管理組合に支払う管理費が5万円、10万円など高額の管理費や修繕積立金が必要なマンションもあるのですが、利回り計算上入れていないケースもあるので要注意です。

 

融資割合と借入期間による年間返済負担率(元本+利息)

上記の表は住宅ローンにも適用できますので、参考にして下さい

 

上記の表は、融資割合とその年間返済負担率です。例えば借入100%で35年返済の2%の金利で物件を取得した場合、年間返済額は取得価格の4.0%となりますので、実質利回りが4%以上なら収支上はプラスになります。借入80%で30年返済の2%の金利で物件を取得した場合、実質利回りが3.5%以上なら収支はプラスになります。

 

2.管理やメンテナンス費用

1室2室など個人で管理するのは、入居者からの様々な要望や問題に対して対応するのが難しく、専門業者に任せるのが手っ取り早く現実的かと思います。だいたい家賃の5%程度が相場ですが、賃料が低い場合などはもう少し高い管理費になるのが一般的です。入退去時になどに手直しやリフォームが必要となるケースも多く、入居者よりいただく礼金などでは足らないケースも多いので、家賃収入の2割程度は修繕用に蓄えられるくらいがよいかと思います。家賃が低いワンルームマンションなどでは意外と手直しやリフォームの負担が収入に対して大きくなる傾向があります。また入居者が入れ替わる際の不動産業者への手数料など、貸主側の負担は意外と多いのでここでも持ち出しになる可能性はあります。

 

3.空室になった場合は?

オーナチェンジ物件などの中には、10年くらい前から入居しているようなケースもあり、長期に借りられていた物件などは、その当時の家賃相場での家賃設定となっており、利回りが実際の相場より高く表記されているケースも多いので注意が必要です。また場所によってはなかなか次の入居者が決まらないケースもあるので、場所も含めた物件の選択が重要です。いくら利回りがよくても駅から遠い物件や、坂道がだいぶある物件などはおすすめできません。

 

4.借入時の金利の取り扱いに注意

個人で収益物件を取得する際の注意点として、土地に対する金利は税務上必要経費として認められないので注意が必要です。マンションなどでも総額の内、土地(敷地権)と建物に分かれます。通常取得時に新築や若しくわ売主が法人などでない限り土地と建物に区別されていないので、固定資産税の評価額などで案分して分けるのが一般的ですが、100%の借入で取得した場合は、土地(敷地権)に相当する金利は経費とすることができません。マンションの場合は、建物比率が大きいのが一般的ですが、低層マンションなどは土地の比重が大きい傾向があります。尚、借入金は建物部分から充当することになっています。

 

5.金利が上がった時のリスクは?

現在は超低金利時代なので、融資を受けて取得し賃貸しすることにより成り立つのですが、過去において金利が大幅に上昇した局面もあります。そうなると利息などの支出の方が多くなり、場合によっては手放さなければならない可能性も0ではありません。

 

融資を受けて取得した場合の10年後の元本残率

上記の表は住宅ローンにも適用できますので、参考にして下さい

 

不動産ローンの金利は現在2%程度ですので、上記の表から全額借入のケースと自己資金2割のケースでの10年後の元本の残率ですが、金利が上がれば当然元本の減少率も悪化し、売却したくても時価より借入れ残高の方が多いというリスクも発生します。ですのでやはりある程度の自己資金を入れて取得するのがリスクヘッジにもなります。できれば上記4で説明した土地部分に相当する金額は自己資金で賄うと理想的です。

 

 

6.将来の価値は?

ここが一番のポイントになるかと思います。不動産の査定をする場合、1.原価法 2.収益還元法 3.取引事例比較法と大きく3つにわかれますが、ワンルームマンションなどの収益物件の場合は2の利回りなどから逆算する収益還元法での査定が主流となっていますが、ファミリータイプでは3の取引事例比較法での査定が一般的です。できるだけ長期に渡り家賃が下がりにくく、賃貸需要が豊富な場所を選ぶのがリスクヘッジになるのかと思います。また日本では土地に対する絶対的な価値基準があるので、将来的には土地も所有するアパート経営や一棟ビルなど目指すのも資産価値という意味では建物が劣化した場合においても安心です。

先日、西宮のある高級住宅地に7000万円ほどの売りマンション(6室)があったのですが、利回りは5%~6%程度でしたが、建物がないとして土地だけでも同じくらいする場所でした。こんな物件は本当にリスクがなくおすすめできます。私なら50%自己資金で50%融資を20年間受けて20年後に取り壊して土地として売却するかな?取り壊す5年くらい前からの新入居者から定期借家契約に切り替えます。なんて勝手に想像していましたnoteちなみに私にはそんな余裕はありませんので、誰か実現させませんか?coldsweats02

 

■日本とアメリカの資産の内容割合

 

上記の資料は全資産に占める土地と建物の価値を日本とアメリカで比較した資料ですが、土地の価値の割合と建物の価値の割合で全く異なります。アメリカは広大な敷地にゆったりとした家のイメージで、日本は狭い国土に小さな建物のイメージですが、価値としては全く逆です。日本の土地の価値に対する神話はデーター上では「真話」のようですsign03

 

 

それではまたpaper

 

 

◆住宅取得後の提案(不労所得編)

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 こんにちは。太田です。今回は、住宅取得後の提案の3番目の(老後の不労所得に向けての対策)について、提案させていただきます。

 

大企業や公務員などで生涯勤めて何千万円もの退職金をもらえる人は、ごく一部の人だと思います。いすれ定年を迎えたり、働けなくなる日を迎えるのですが、老後の年金収入だけで生活していくことは現実的にはかなり難しく、また現在人口の27%と言われる65歳以上の老齢人口がさらに増えることに伴い将来の年金額も過去の流れから判断するとあまりあてにならない気がします。coldsweats02

総務省統計局のデーターによると、高齢無職世帯の平均消費支出は1ヶ月257,230円で収入は社会保障給付156,267などで月に81,721円の赤字だそうです。

 

 

働けなくなった時に年金以外の収入があるのが理想ですが、現実的には定期預金などの利息収入や株式の配当金やさらには株式の売却益などが考えられますが、定期預金の利息や株式の配当金で月に何十万の収入を得ようと思ったら相当な元本が必要で、そんな大金があれば対策は必要ないと思いますcoldsweats01

 

一番現実的な定期収入は不動産の貸し付けによる家賃収入だと思います。株も不動産も売買を繰り返して売却(キャピタルゲイン)で利益を得ている人もいるようですが、現実的なのはやはり家賃収入のような定期収入(インカムゲイン)です。例えば月に30万円の家賃収入が見込めたらどうでしょうか?

少なくとも老後の生活の不安は減ると思います。

 

私は買換え希望のお客様と話をする際、場合によっては現住居を売らない提案をするケースもよくあります。

最優先するのは新居の取得ですが、お客様の新居の希望が売らなくてもかなえられるのであれば、あえて売る必要はないと思います。それは老後の不労所得を意識するからです。

 

例えば5000万円の新居の購入希望のお客様が現在住んでいるマンションが予想売値2000万円で売却して3000万円の住宅ローンを組んだ場合、35年返済で月額約8.1万円の住宅ローンになります。売らずに5000万円のローンを組んで月額約13.5万円の支払いですが、2000万円のマンションを貸すと推定月額10~12万円程度の家賃収入が見込まれ、固定資産税や管理費などを差し引いても月6~8万円程度の収入は見込めます。

 

  売却 保有 違い 
自己資金 2,000万円    
融資額 3,000万円 5,000万円 融資増2,000万円
融資返済月額 8.1万円 13.5万円 支払増加5.4万円
家賃収入(NET)   6万円 収入増加 6万円
将来資産 住居のみ 住居+元家 賃貸不動産増加
将来の不労所得 なし あり あり

*家賃収入は諸費用差引後で低めに設定しています

 

 

メリットとしては、

1.現住居の財産が残せること

2.老後の家賃収入が見込めること

3.実は貸した賃借人(他人)が新居の当初予定との差額を払ってくれていること

 

利益が出れば、当然税金もかかってくるのですが、実は建物の減価償却費というお金が出て行かない費用が毎年発生するのでそれを差し引いた残りが利益になります。場合によっては減価償却費の方が多くて計算上マイナスになるケースもあります。それから家賃やそのマンションの査定は経過とともに少しずつ下がる可能性が高いです。ただし決して0になることはなく、自分の勤務先の収入だけではできないことが可能になります。

 

ケースによっては現在の家のローンが残っていてもその金額によっては、売らない提案をさせていただきます。もちろん一番重要なのは新居の購入に支障がないという前提ですが・・・。

 

上記は買換えのお客様の例ですが、新居購入後に他の収益不動産を取得していく方法ですが、基本は家賃収入と不動産融資のローン返済との差を活用しながら、少しずつステップアップしていくとよいかと思います。そして退職時または離職時に不動産の融資返済が終わっているのが理想です。また多少融資が残っていても収入の方が多ければさらに財産を増やせるかもしれません。

 

現在500万円程度のワンルームマンションがとても売れています。例えば1000万円のマンション1つより500万円のマンション2つの方が空室リスクが減ります。5000万円の物件1つより、2500万円のものを二つの方がリスクは減らせます。そうやって少しずつステップアップされていくとよいかと思います。

一般的な収益物件の利回りは5%~10%程度です。それに対して不動産ローンは2%~3%程度です。もちろん管理費用やメンテナンス費用などもみておく必要があるので、表面利回りだけで判断するのではありませんが、それでも銀行や賃借人という第三者の力も活用することにより、将来の不労所得に向けて一般の方でも充分可能です。

 

住宅取得前の方が、その先の老後の不労所得まで意識されるのでしたら、できれば住宅取得のための自己資金は抑えてなるべく住宅ローンを沢山組んで、予定していた自己資金を次の不動産に向けての自己資金に活用された方がベターです。住宅ローンほど低い金利はありませんpaper

 

家賃収入などの収益が得られる物件を収益物件と呼びますが、いろいろな懸念事項もあり、単純に現在の利回りだけで判断するとリスクもあります。将来的な資産価値や金利などの経済状況も意識した判断が必要となり、リスクヘッジをしながらすすめる必要もあります。また500万円のワンルームを取得するのは、将来のための手段に過ぎず、最終的に一棟ビルや、アパート経営など管理面も合理化し、土地としての価値も保有できる形態にしていかれるのが、日本の資産価値の判断基準には向いているのかと思います。

 

すでに、実行されている方や実行をしようとされている一般のお客様も最近よく相談に来られます。そこでランドバンクでは、ホームページに収益物件の項目を増やしました。収益物件はやはり場所も重要なので、芦屋、西宮、東灘に限らず、もう少し広範囲(三宮・大阪など阪神間)で掲載を予定していますので、ご興味のある方は参考にして下さいpaper

 

 

次回のブログで収益物件のリスクヘッジについて書こうと思います。本職?の住宅取得サポートでは西宮・芦屋を中心に情報を入手していきますので、そのエリアでお探しの方は会員登録をしていただいた方が、情報が沢山見れますのでよかったらご登録して下さいpaperすぐにIDとパスワードが発行されます!

決してもったいぶって隠しているのではなく、不特定の人に見せてはいけない情報だからですcoldsweats01店舗にご来社いただければ、すべての情報はお見せできますeye

 

 

ところで、住宅取得後の提案1で「住宅ローンの借換え」・提案2で「配偶者への贈与」を書かせていただきましたが、その後、いずれも実際に行動にうつされたお客様や現在進められているお客様などもいて、なんとなくうれしいですhappy01きっとこのブログを読んでフェニックス共済に入られた方もいると思うのですが?sweat01、安くて効率的なリスクヘッジなので、今回の台風だけに限らず、今後の自然災害に対しても安心感を与えてくれると思います。

ところで、某銀行は現在住宅ローンの借換えのお客様が殺到しているそうで、申し込みや相談アポイントなども相当日にちがかかるそうですshock

動いている人は動いていますねsign02

 

 

 

それではまたpaper

 

 

 

 

 

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